L'Explication Prémisse
Le pacte de préférence est un engagement par lequel une personne promet à quelqu’un d’autre qu’elle lui proposera d’abord de conclure un contrat si elle décide de vendre ou de conclure. Si elle passe outre et conclut avec un tiers, le bénéficiaire peut demander des dommages‑intérêts pour le préjudice subi. Si, en plus, le tiers savait qu’il existait ce pacte et que le bénéficiaire voulait s’en prévaloir, le bénéficiaire peut demander l’annulation du contrat conclu avec le tiers ou demander au juge de le remplacer à la place du tiers dans ce contrat (c’est‑à‑dire d’être mis en position d’acheteur ou de cocontractant). Le tiers peut exiger par écrit que le bénéficiaire confirme, dans un délai raisonnable qu’il fixe, l’existence du pacte et s’il compte s’en prévaloir ; l’écrit doit préciser que, en l’absence de réponse dans ce délai, le bénéficiaire perdra la possibilité de demander la nullité ou sa substitution au contrat (mais il peut toujours garder la possibilité de demander réparation).
Vous louez un appartement et le propriétaire vous donne un pacte de préférence : s’il décide de vendre, il s’engage à vous proposer l’achat en priorité. Plus tard, il vend à un autre acheteur sans vous prévenir. Si l’acheteur ignorait le pacte, vous pouvez réclamer des dommages‑intérêts pour le préjudice subi. Si l’acheteur connaissait le pacte et savait que vous comptiez l’utiliser, vous pouvez soit demander l’annulation de la vente, soit demander au juge que la vente vous soit transférée (que vous soyez substitué à l’acheteur). L’acheteur peut aussi vous écrire pour vous demander, dans un délai raisonnable, si le pacte existe et si vous voulez vous en prévaloir ; si vous ne répondez pas dans ce délai, vous ne pourrez plus obtenir l’annulation ni la substitution, mais vous pourrez toujours réclamer des dommages‑intérêts.
- Définition : le pacte de préférence oblige une partie à proposer prioritairement au bénéficiaire de contracter si elle décide de contracter.
- Réparation : si la partie viole le pacte en contractant avec un tiers, le bénéficiaire peut obtenir des dommages‑intérêts pour le préjudice subi.
- Remèdes renforcés : si le tiers connaissait le pacte et l’intention du bénéficiaire, celui‑ci peut demander soit la nullité du contrat, soit au juge de le substituer au tiers (être mis à la place du cocontractant).
- Connaissance du tiers : la possibilité d’obtenir la nullité ou la substitution suppose que le tiers avait conscience de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire.
- Mise en demeure écrite du tiers : le tiers peut exiger par écrit que le bénéficiaire confirme l’existence du pacte et s’il entend s’en prévaloir, en fixant un délai raisonnable.
- Effet du silence : l’écrit doit préciser que, sans réponse dans le délai, le bénéficiaire perdra la possibilité de demander la nullité ou sa substitution au contrat conclu avec le tiers.
- Distinction des recours : l’absence de réponse prive le bénéficiaire des recours en nullité/substitution mais n’empêche pas la demande de réparation (dommages‑intérêts).
- Importance de la preuve : la mise en œuvre des remèdes suppose de pouvoir prouver l’existence du pacte, la violation et, le cas échéant, la connaissance du tiers.