L'Explication Prémisse
Cet article énumère des cas où la loi attache automatiquement une « hypothèque légale spéciale » à un immeuble pour garantir certaines créances : cela signifie que la personne qui a une de ces créances bénéficie d’un droit sur le bien (elle peut être payée sur le produit de sa vente) sans qu’il soit nécessaire d’avoir conclu une hypothèque conventionnelle. Ces garanties sont limitées aux situations prévues (prix de vente, prêts destinés à l’achat, charges de copropriété, droits successoraux, etc.), et certaines exigent des preuves formelles (par exemple un acte authentique et une quittance) ; par ailleurs, pour être opposable aux tiers il faut en général procéder à l’inscription au service de la publicité foncière.
Exemple concret : Marie prête 100 000 € à Paul pour qu’il achète sa maison. Le prêt est constaté par un acte notarié précisant que la somme sert à l’acquisition, et le notaire a inscrit la quittance du vendeur indiquant que le paiement a été fait avec ces fonds. Si Paul ne rembourse pas Marie, sa créance est garantie par une hypothèque légale spéciale sur la maison : Marie peut faire inscrire cette hypothèque et demander à être payée sur le prix si la maison est vendue.
- L’hypothèque légale spéciale constitue une sûreté réelle attachée automatiquement à un immeuble pour certaines créances listées par la loi.
- 1° : Le prix de vente d’un immeuble est garanti sur cet immeuble (le vendeur a une sûreté sur le bien vendu).
- 2° : Celui qui a fourni les fonds pour l’acquisition est garanti sur l’immeuble si l’usage des fonds est constaté par un acte authentique d’emprunt et par la quittance du vendeur prouvant que le paiement provient de ces deniers.
- 3° : Les créances du syndicat des copropriétaires (charges) sont garanties sur le lot vendu pour l’année en cours et les quatre années antérieures échues.
- 4° : Les créances d’un héritier ou copartageant liées au partage, au rapport ou à la réduction sont garanties sur les immeubles objet du partage, don ou legs.
- 5° : Les créances contre une personne décédée et les legs en argent d’une part, et les créances contre l’héritier d’autre part, sont garantis respectivement sur les immeubles successoraux et sur les immeubles personnels de l’héritier (référence à l’art. 878).
- 6° : L’accédant à la propriété titulaire d’un contrat de location-accession a une garantie sur l’immeuble pour les droits nés de ce contrat.
- 7° : Certaines créances publiques (État, commune, EPCI à fiscalité propre, métropole de Lyon) nées de dispositions du code de la construction et de l’habitation sont également garanties sur les immeubles visés par ces mesures.
- Remarque pratique : ces garanties sont « outre » d’autres hypothèques prévues par des lois spéciales et, pour être opposables aux tiers et prendre rang, elles doivent en pratique faire l’objet des formalités d’inscription/transcription prévues par le droit de la publicité foncière.