L'Explication Prémisse
Cet article explique comment une collectivité ou un organisme qui a payé ou ordonné des travaux pour danger, insalubrité ou fermeture peut garder une garantie immobilière (une hypothèque) sur le bien concerné : il doit procéder à deux inscriptions au service de publicité foncière — d'abord l'arrêté administratif qui impose les mesures avec une estimation sommaire du coût, puis le titre de recouvrement de la créance. L'hypothèque conserve son effet et sa priorité en fonction des montants inscrits : la part correspondant à l'estimation (ou, si elle est moindre, au titre de recouvrement) prend rang dès la première inscription ; l'éventuelle partie excédentaire du titre de recouvrement ne prend rang qu'à compter de la seconde inscription.
Une mairie constate qu'un immeuble menace ruine. Elle prend un arrêté ordonnant des travaux urgents et y joint une estimation sommaire de 30 000 €. La mairie inscrit cet arrêté au fichier foncier. Plus tard, les travaux coûtent effectivement 40 000 € ; la mairie édite un titre de recouvrement de 40 000 € et l'inscrit à son tour. Résultat : une hypothèque protège la mairie pour 30 000 € à compter de la première inscription ; la tranche supplémentaire de 10 000 € (40 000 − 30 000) ne bénéficie de la priorité qu'à compter de la seconde inscription. Si le titre de recouvrement avait été seulement de 25 000 €, l'hypothèque n'aurait été conservée que pour 25 000 €.
- Objet : permet au titulaire d'une créance visée au 7° de l'article 2402 (créances résultant d'arrêtés administratifs pour danger/insalubrité/fermeture, etc.) de conserver une hypothèque sur l'immeuble concerné.
- Double inscription : il faut deux inscriptions distinctes au service de publicité foncière — (1) l'arrêté de police administrative avec une évaluation sommaire du coût des mesures/travaux, (2) le titre de recouvrement de la créance.
- Effet sur le rang : la part correspondant au montant évalué dans l'arrêté (ou, si elle est inférieure, le montant du titre de recouvrement) prend rang rétroactivement à compter de la première inscription.
- Fraction excédentaire : si le titre de recouvrement dépasse l'estimation, la tranche excédentaire ne prend rang qu'à compter de la seconde inscription (celle du titre de recouvrement).
- Cas de démolition : règle identique mais spécifiquement précisée pour les créances nées lorsque la démolition d'un bâtiment insalubre ou menaçant ruine a été ordonnée.
- Limitation : si le titre de recouvrement est inférieur à l'estimation, l'hypothèque ne couvre que le montant du titre (on ne peut pas se prévaloir d'une garantie plus élevée que la créance constatée).
- Conséquence pratique : l'inscription assure une garantie opposable aux tiers (acquéreurs, créanciers hypothécaires ultérieurs) selon les montants et les dates d'inscription ; l'ordre chronologique des inscriptions détermine la priorité pour la part excédant l'estimation.