L'Explication Prémisse
Cet article impose un ordre d’enregistrement au fichier foncier : on ne peut inscrire le droit d’une personne tant que le droit de la personne qui le lui a transmis (son auteur immédiat) n’est pas déjà inscrit. De plus, pour les droits qui ne sont pas la propriété (par exemple un bail, un usufruit, une servitude, une hypothèque), l’inscription ne peut se faire qu’après l’inscription du propriétaire de l’immeuble, sauf si ce propriétaire a acquis son droit par prescription (possession prolongée) ou par accession (acquisition par réunion de choses). L’objectif est de garder une chaîne de titre claire et fiable dans les registres.
Imaginons : Alice vend une maison à Bruno. Bruno donne ensuite un bail de location à Camille. Pour que Camille puisse faire inscrire son bail, il faut d’abord que le transfert d’Alice à Bruno soit inscrit : Bruno ne peut être inscrit avant que le droit d’Alice ne le soit, et Camille ne peut inscrire son bail qu’après l’inscription de Bruno comme propriétaire. En revanche, si Bruno était devenu propriétaire par prescription (par exemple après l’avoir occupé de longue date) ou par accession, Camille pourrait inscrire son bail même si l’inscription du propriétaire n’est pas encore faite.
- L’inscription d’un droit dépend de l’inscription du droit de l’auteur immédiat : on ne peut pas « sauter » un maillon de la chaîne des titres.
- Les droits autres que la propriété (bail, usufruit, servitude, hypothèque…) ne peuvent être inscrits qu’une fois le propriétaire de l’immeuble inscrit.
- Exception : si le propriétaire a acquis son droit par prescription ou par accession, l’inscription du titulaire d’un droit non-propriétaire peut avoir lieu sans que l’inscription du propriétaire soit préalable.
- But de la règle : garantir la lisibilité et la sécurité des droits réels en évitant les incohérences dans le registre foncier.
- Conséquence pratique : avant de demander une inscription, il faut vérifier que tous les droits antérieurs nécessaires ont été inscrits, sous peine de refus d’inscription ou de contestation de la validité de l’entrée.
- La règle organise aussi l’ordre de priorité dans les registres : l’inscription progressive reflète et protège la chaîne de transfert des droits.