L'Explication Prémisse
L'article dit simplement que si un indivisaire (un co‑propriétaire d’un bien en indivision) a dépensé son propre argent pour améliorer le bien, il doit en être « tenu compte » au moment du partage ou de la vente : on compensera cette dépense en fonction de l’augmentation réelle de la valeur du bien au moment du partage/aliénation. De même, les dépenses nécessaires pour conserver le bien (réparations urgentes, entretien) payées par un indivisaire doivent aussi être prises en compte, même si elles n’ont pas augmenté la valeur. À l’inverse, l’indivisaire qui a causé ou laissé des dégradations supporte la perte de valeur correspondante.
Deux frères héritent d’une maison en indivision. L’un d’eux change la cuisine pour 12 000 € (travaux et matériaux) et répare le toit en urgence pour 2 000 € afin d’éviter des infiltrations. Au moment où ils vendent la maison deux ans plus tard, la valeur a augmenté de 9 000 € grâce à la nouvelle cuisine. Lors du partage du produit de la vente, on tiendra compte de ces sommes selon l’équité : le frère pourra être crédité de la valeur additionnelle réelle (ici 9 000 €) et des dépenses nécessaires de conservation (les 2 000 € de réparation du toit). En revanche, si ce même frère avait laissé traîner des matériaux et endommagé le parquet, il devrait répondre de la diminution de valeur causée par ces détériorations.
- S’applique quand un indivisaire a dépensé ses propres deniers pour le bien indivis.
- Les améliorations sont prises en compte « selon l’équité » et en fonction de l’augmentation effective de la valeur au moment du partage ou de la vente (on ne rembourse pas forcément la totalité du coût si la valeur n’a pas augmenté autant).
- Les dépenses nécessaires à la conservation (réparations urgentes, entretien) payées par un indivisaire doivent aussi être prises en compte, même si elles n’ont pas augmenté la valeur du bien.
- Inversement, l’indivisaire est responsable des dégradations ou détériorations qu’il a causées — il supporte la diminution de valeur correspondante.
- La prise en compte intervient au temps du partage ou de l’aliénation : c’est ce moment qui sert à évaluer l’augmentation ou la diminution de valeur.
- Preuve des dépenses, de leur nature (amélioration vs conservation) et du lien avec la variation de valeur sera nécessaire pour obtenir la compensation; l’appréciation se fait selon l’équité, éventuellement par le juge.