L'Explication Prémisse
Cet article dit que, lorsque des biens sont détenus en indivision entre des personnes qui détiennent l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre, on applique les règles générales de l’indivision (articles 815 à 815‑17) dans la mesure où elles ne sont pas incompatibles avec le régime de l’usufruit. Les notifications prévues par ces articles doivent être envoyées à la fois aux nus‑propriétaires et aux usufruitiers. En cas de cession d’une part de l’indivision, les personnes qui ont le même type de droit (nus‑propriétaires pour la nue‑propriété, usufruitiers pour l’usufruit) ont la priorité : un usufruitier ne peut acheter une part de nue‑propriété que si aucun nu‑propriétaire ne souhaite l’acquérir, et inversement.
Exemple concret : Après le décès de M., son épouse Mme X conserve l’usufruit de l’appartement et leurs trois enfants détiennent la nue‑propriété. L’un des enfants veut vendre sa part. Selon l’article 815‑18, le notaire doit envoyer la notification de mise en vente à tous les nus‑propriétaires (les trois enfants) et à l’usufruitière (Mme X). Les autres nus‑propriétaires ont la priorité pour racheter la nue‑propriété mise en vente. Si aucun des enfants ne l’achète, alors Mme X (usufruitière) peut acquérir cette part. Inversement, si c’était une part d’usufruit mise en vente, les usufruitiers auraient la priorité pour l’acheter ; un nu‑propriétaire ne pourrait l’acquérir que si aucun usufruitier ne s’en porte acquéreur.
- Les articles 815 à 815‑17 s’appliquent aux indivisions comportant usufruit et nue‑propriété, mais seulement dans la mesure où ces règles sont compatibles avec le régime de l’usufruit.
- Les notifications prévues par les articles 815‑14, 815‑15 et 815‑16 doivent être adressées à tous les nus‑propriétaires et à tous les usufruitiers concernés.
- Priorité interne : les nus‑propriétaires ont la priorité pour acheter une part de nue‑propriété mise en vente ; les usufruitiers ont la priorité pour acheter une part d’usufruit.
- Interdiction d’acquisition croisée immédiate : un usufruitier ne peut acquérir une part en nue‑propriété si au moins un nu‑propriétaire souhaite l’acheter ; réciproquement pour le nu‑propriétaire voulant acquérir de l’usufruit.
- Si aucun membre de la même catégorie (nu‑propriétaire ou usufruitier) ne s’en porte acquéreur, l’acquisition par un membre de l’autre catégorie est possible.
- But pratique : cette règle protège la répartition entre usufruit et nue‑propriété et évite que la composition des droits change sans que les titulaires de la même nature de droit aient eu la possibilité d’intervenir.