L'Explication Prémisse
L'article dit simplement que lorsqu'acheteur et vendeur se sont mis d'accord à la fois sur la chose vendue et sur le prix, la promesse de vente a la même valeur qu'une vente : elle lie les deux parties comme si l'acte avait déjà été passé. Pour les terrains déjà lotis ou destinés à l'être, l'acceptation par l'acheteur se manifeste non seulement par le paiement d'un acompte (peu importe comment on l'appelle), mais aussi par la prise de possession du terrain ; la date de l'accord sera celle du versement du premier acompte, même si l'acte définitif est signé plus tard.
Mme Dupont accepte d'acheter un terrain à construire à M. Martin pour 80 000 €. Ils conviennent du prix et signent une promesse. Mme Dupont verse 5 000 € d'acompte et installe un petit hangar et une clôture pour préparer le lotissement (prise de possession). Même si l'acte notarié n'est signé que trois mois plus tard, la promesse, l'acompte et la prise de possession valent vente : M. Martin ne peut plus se rétracter et la date de la convention est celle du versement des 5 000 €.
- La promesse de vente vaut vente dès qu'il y a accord réciproque sur la chose et le prix : elle crée des obligations équivalentes à celles d'une vente.
- Pour les terrains (lotis ou à lotir), l'acceptation se matérialise par le paiement d'un acompte et par la prise de possession : les deux éléments sont requis.
- Le nom donné au paiement (acompte, dépôt, réservation…) n'a pas d'importance : c'est l'opération effective qui compte.
- La date de la convention est celle du versement du premier acompte, même si l'acte définitif est signé ultérieurement.
- Conséquences pratiques : le vendeur ne peut plus se rétracter et l'acheteur peut obtenir l'exécution de la vente ou des dommages-intérêts en cas de refus.
- La détermination de la date d'effet est importante pour la priorité des droits, les délais et la preuve des engagements.