L'Explication Prémisse
L'article 1589-1 dit simplement que toute promesse ou engagement signé par une seule personne en vue d’acheter un bien immobilier (ou un droit immobilier) et qui exige ou fait l’objet d’un paiement (acompte, dépôt, indemnité, etc.) est nul. Autrement dit, on ne peut pas se lier unilatéralement pour l’acquisition d’un bien immobilier en remettant de l’argent : ce type d’engagement est frappé de nullité quelle que soit la raison ou la forme du paiement.
Vous signez un papier intitulé « je m’engage à acheter l’appartement » et vous versez 5 000 € d’acompte au vendeur ou à l’agent. En vertu de l’article 1589-1, cet engagement unilatéral assorti d’un paiement est nul : l’engagement n’est pas exécutoire et le versement doit en principe être restitué. Si vous voulez vraiment garantir la vente, il faut conclure un contrat bilatéral (promesse synallagmatique) ou obtenir une promesse de vente faite par le vendeur (option) respectant les formes légales.
- Sanction : nullité de l’engagement unilatéral dès qu’un paiement est exigé ou reçu.
- Champ : s’applique aux acquisitions de biens immobiliers ou de droits immobiliers.
- Portée du paiement : susceptible d’être tout versement, quelle qu’en soit la cause ou la forme (acompte, dépôt, chèque, virement, indemnité…).
- Auteur de l’engagement : visé lorsqu’une seule partie se lie (engagement unilatéral) pour acquérir l’immeuble.
- Conséquence pratique : l’acte unilatéral est inopposable et le versement doit normalement être restitué ; il ne vaut pas contrat de vente.
- But : protéger contre des engagements unilatéraux susceptibles de contourner les formalités et garanties propres aux opérations immobilières.
- Alternatives valables : conclure un contrat bilatéral (promesse synallagmatique de vente) ou obtenir une promesse unilatérale faite par le vendeur (option) dans les formes prévues par le droit immobilier.