L'Explication Prémisse
L'article dit que lorsqu'un propriétaire promet unilatéralement de vendre un bien immobilier (appartement, terrain), un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit au bail ou certains titres de sociétés, cette promesse n'a d'effet que si elle est formalisée dans les formes prévues : soit par un acte authentique (acte notarié), soit par un acte sous seing privé qui a été enregistré dans les dix jours suivant l'acceptation du bénéficiaire. Si cette formalité n'est pas respectée, la promesse est nulle et n'a aucun effet juridique. La même règle s'applique si la promesse elle‑même est cédée à un tiers.
Marie promet à Paul de lui vendre son appartement. Paul accepte la promesse le 1er juin. Pour que la promesse produise effet, il faut soit signer un acte notarié, soit rédiger un compromis (acte sous seing privé) et le faire enregistrer auprès de l'administration fiscale avant le 11 juin. Si aucune de ces formalités n'est accomplie dans les dix jours, la promesse est nulle : Marie peut alors refuser de vendre et Paul n'obtient pas le bien. Si Paul cède ensuite sa promesse à Sophie, cette cession devra elle aussi être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date, sous peine de nullité.
- Objet : concerne les promesses unilatérales portant sur immeubles, droits immobiliers, fonds de commerce, droits au bail et certains titres sociaux visés par le CGI (articles 728 et 1655 ter).
- Formalité exigée : la promesse doit être constatée par acte authentique (notaire) ou par acte sous seing privé enregistré.
- Délai : l'enregistrement de l'acte sous seing privé (lorsqu'on n'utilise pas l'acte notarié) doit intervenir dans les dix jours à compter de l'acceptation par le bénéficiaire.
- Sanction : en l'absence de cette formalité dans le délai, la promesse est « nulle et de nul effet » (elle ne produit pas d'effet juridique).
- Cession : toute cession de la promesse est soumise aux mêmes exigences formelles et au même délai (dix jours à compter de la date de la cession).
- Acte authentique = sécurité et publicité foncière via le notaire ; acte sous seing privé enregistré = formalité fiscale d'enregistrement pour produire effet.
- But pratique : garantir la publicité, la sécurité juridique et la taxation des transmissions immobilières ; le respect des formes protège les parties et les tiers.
- Conséquence pratique : sans formalité respectée, l'acheteur bénéficiaire ne peut se prévaloir d'un droit de propriété résultant de la promesse ; il doit veiller à accomplir les formalités dans les délais.