L'Explication Prémisse
Si vous achetez un bien (fonds, terrain, immeuble) et que vous y réalisez des réparations ou des améliorations utiles, mais que vous êtes ensuite évincé (c’est‑à‑dire privé de la possession par quelqu’un qui a un meilleur droit), le vendeur a l’obligation soit de vous rembourser ces dépenses, soit d’obtenir que la personne qui vous évince vous les rembourse. En clair : le vendeur doit veiller à ce que vous ne supportiez pas la perte des travaux utiles que vous avez faits à cause de l’éviction.
Vous achetez une maison et changez la chaudière et rénovez la cuisine (travaux utiles). Quelques mois plus tard, un tiers établit qu’il est en réalité le propriétaire et obtient votre expulsion. Dans ce cas le vendeur doit soit vous rembourser le coût de la chaudière et de la rénovation, soit contraindre le tiers qui vous a évincé à vous rembourser ces sommes.
- Il s’agit d’une conséquence de la garantie d’éviction : le vendeur est responsable des conséquences de l’éviction subie par l’acquéreur.
- Sont pris en compte « les réparations et améliorations utiles » : travaux qui augmentent l’utilité ou la valeur du fonds (différent des travaux purement luxueux ou décoratifs, qui peuvent être exclus).
- L’obligation pèse sur le vendeur : il doit rembourser l’acquéreur ou faire en sorte que le tiers évincant rembourse l’acquéreur.
- Les travaux doivent avoir été réalisés par l’acquéreur et antérieurement à l’indemnisation liée à l’éviction (il faut pouvoir en justifier : factures, devis, etc.).
- Le vendeur dispose d’un recours contre le tiers évincant : il peut payer l’acquéreur puis agir en remboursement contre celui qui a causé l’éviction.
- La qualification et l’étendue des travaux pris en charge peuvent être appréciées par le juge au cas par cas (utile vs superflu ou luxueux).