L'Explication Prémisse
Cet article traite du cas où l'acheteur perd une partie du bien acheté parce qu'un tiers fait valoir un droit (éviction), mais que la vente n'est pas annulée et que l'acheteur conserve le reste du bien. Dans cette situation, le vendeur doit rembourser à l'acheteur la valeur de la partie évincée évaluée au moment où l'éviction survient ; ce remboursement ne se calcule pas en appliquant un pourcentage du prix total de la vente, et ce, même si la valeur du bien a augmenté ou diminué entre la vente et l'éviction.
Vous achetez une maison pour 300 000 €. Quelques mois plus tard, un voisin obtient judiciairement la propriété d'une portion du jardin (éviction partielle). Au moment de l'éviction, un expert estime la partie perdue à 50 000 €. Selon l'article 1637, si la vente n'est pas résiliée, le vendeur devra rembourser ces 50 000 € à l'acheteur. On ne calcule pas ce remboursement en appliquant simplement la proportion que représentait le jardin sur le prix initial (par exemple 10 % de 300 000 € = 30 000 €) : c'est la valeur au moment de l'éviction qui compte, même si la valeur totale du bien a augmenté ou diminué.
- S'applique à l'éviction partielle lorsque la vente n'est pas résiliée (l'acheteur conserve le reste).
- Le vendeur doit rembourser la valeur de la portion évincée, pas une part proportionnelle du prix de vente.
- La valeur retenue est celle estimée à l'époque de l'éviction, et non celle au moment de la vente.
- La règle vaut indépendamment d'une augmentation ou d'une diminution de la valeur globale du bien entre la vente et l'éviction.
- Ce mécanisme protège l'acheteur contre la perte de la chose vendue sans le contraindre à une réduction proportionnelle arbitraire du prix.