L'Explication Prémisse
Si vous achetez un bien immobilier et que, après la vente, vous découvrez des servitudes (par exemple un droit de passage, une servitude de vue, des canalisations, etc.) qui n'ont pas été déclarées et qui n'étaient pas visibles au moment de l'achat, et si ces servitudes sont suffisamment importantes pour faire penser que vous n'auriez pas acquis le bien si vous en aviez été informé, alors vous pouvez demander l'annulation de la vente. À la place de la résiliation, vous pouvez aussi choisir de garder le bien et demander une indemnité pour compenser le préjudice subi.
Vous achetez une maison et, après emménagemment, vous apprenez qu'un voisin dispose d'un droit permanent de passage pour traverser votre jardin avec un véhicule (servitude non apparente et non déclarée). Ce droit rend l'usage de votre jardin très réduit; c'est suffisamment grave pour que vous n'auriez probablement pas acheté. Vous pouvez alors demander au tribunal l'annulation de la vente pour être remboursé du prix et rendre le bien, ou, si vous préférez, rester propriétaire et obtenir une indemnité de la part du vendeur.
- S'applique aux biens immobiliers vendus (héritage/vendeur-acquéreur).
- Il faut l'existence de servitudes grevant le bien qui n'ont pas été déclarées et qui n'étaient pas apparentes au moment de la vente.
- La servitude doit être d'une importance telle qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été informé (seuil d'importance factuel).
- Remède principal : demander la résiliation (annulation) du contrat de vente.
- Alternative : l'acquéreur peut renoncer à la résiliation et demander une indemnité compensatrice.
- La règle privilégie la protection de l'acquéreur face aux défauts cachés affectant l'usage ou la valeur du bien (ne requiert pas nécessairement la mauvaise foi du vendeur pour ouvrir le droit à réparation).