L'Explication Prémisse
Cet article dit qu'en cas de force majeure (événement imprévisible et indépendant de la volonté des parties, ex. incendie accidentel, tempête, tremblement de terre) qui détruit complètement le bien loué, le contrat de bail prend fin automatiquement à compter de la destruction. Si la destruction n'est que partielle, le locataire a le choix, selon l'importance du dommage et l'usage du bien, soit de demander une diminution du loyer, soit de demander la résiliation du bail. Dans tous les cas prévus par l'article, il n'y a pas d'obligation d'indemniser l'une ou l'autre des parties pour la perte subie (sauf si la destruction est due à la faute d'une des parties).
Vous louez un appartement. Un violent incendie provoqué par la foudre détruit totalement l'immeuble : le bail est résilié de plein droit et vous n'êtes plus redevable du loyer après la date de destruction (et, sauf faute prouvée, ni vous ni le propriétaire n'ont droit à une indemnité). Si, au contraire, un dégât des eaux important rend une chambre inutilisable mais laisse le reste de l'appartement habitable, vous pouvez demander une réduction du loyer proportionnelle à la perte d'usage, ou, si la situation est trop grave, demander la résiliation du bail.
- Sphère d’application : événement imprévisible et extérieur (cas fortuit/force majeure).
- Destruction totale => résiliation automatique du bail (de plein droit).
- Destruction partielle => choix pour le preneur : diminution du prix ou résiliation, selon l'ampleur et l'impact sur l'usage.
- Absence d'indemnisation : ni le bailleur ni le preneur n'ont droit à des dommages et intérêts dans ces situations (sauf si l'une des parties est responsable).
- La décision en cas de dommage partiel dépend des circonstances (importance du dommage, impossibilité d'usage, durée des réparations).