L'Explication Prémisse
Cet article dit que si le bien loué est totalement détruit par un événement imprévisible et inévitable (cas fortuit), le bail prend fin automatiquement sans qu'aucune des parties ne doive indemniser l'autre. Si la destruction n'est que partielle, le locataire (preneur) a le choix, selon la gravité et les circonstances, soit de demander une réduction du loyer, soit de demander la résiliation du bail. Dans tous les cas de cas fortuit, il n'y a pas d'obligation de dédommager l'autre partie.
Vous louez un appartement et un incendie d'origine électrique (événement imprévisible) détruit entièrement l'immeuble : le bail est résilié automatiquement, vous n'avez plus à payer le loyer, et ni vous ni le propriétaire ne pouvez réclamer d'indemnité l'un à l'autre pour la perte du logement. Si, au contraire, l'incendie n'a détruit que la cuisine et l'appartement reste habitable mais avec une pièce inutilisable, vous pouvez demander une diminution du loyer proportionnelle à la perte d'usage, ou, si la situation rend la vie impossible, demander la résiliation du bail.
- Destruction totale par cas fortuit → résiliation du bail de plein droit (automatique).
- Destruction partielle → le preneur peut demander soit une diminution du prix (loyer), soit la résiliation du bail selon les circonstances.
- Aucun dédommagement n'est dû dans l'un ou l'autre cas (pas d'indemnité entre parties en cas de cas fortuit).
- Le cas fortuit implique un événement imprévisible, extérieur et irrésistible; si la destruction résulte d'une faute du bailleur ou du preneur, d'autres règles de responsabilité s'appliquent.
- Le choix entre diminution du loyer et résiliation appartient au preneur lorsqu'il s'agit d'une destruction partielle.