L'Explication Prémisse
Cet article dit que lorsqu'un contrat de location comporte une clause par laquelle, en cas de vente du bien, l'acheteur peut mettre fin au bail et expulser le locataire, et qu'aucune somme n'a été prévue dans le contrat pour réparer ce préjudice, alors le propriétaire-vendeur doit indemniser le locataire selon les modalités prévues par la loi. Autrement dit, si le bail contient une telle renonciation au maintien dans les lieux sans prévoir de compensation, la loi oblige le bailleur à réparer le préjudice subi par le locataire.
Marie loue un appartement pour cinq ans. Son bail contient une clause indiquant que si le propriétaire vend, l'acheteur pourra reprendre l'appartement. Un an après, le propriétaire vend le bien et l'acheteur demande à Marie de partir. Comme le bail ne prévoit aucune indemnité en cas d'expulsion liée à la vente, le vendeur (l'ancien propriétaire) doit verser à Marie une indemnité (pour le déménagement, la recherche d'un nouveau logement et le préjudice subi) conformément aux règles prévues par le Code civil.
- La clause doit figurer dans le bail : elle autorise l'acheteur à expulser le locataire en cas de vente.
- Si le contrat ne prévoit aucune indemnité, la loi impose au bailleur-vendeur d'indemniser le locataire.
- L'obligation pèse sur le bailleur (vendeur), même si c'est l'acheteur qui met fin au bail.
- Les modalités et le montant de l'indemnisation sont déterminés par les dispositions légales suivantes (article 1744 renvoie à la manière prévue par la loi).
- Cette règle protège le locataire contre une éviction sans compensation lorsqu'il a accepté une clause de vente dans son bail.
- Le locataire peut donc réclamer cette indemnité au vendeur ; il ne dépend pas du bon vouloir de l'acheteur pour obtenir réparation.