L'Explication Prémisse
Cet article dit que, si le propriétaire cherche à obtenir de l'argent du sous‑locataire (par exemple lors d'une saisie ou d'une action), le sous‑locataire ne peut être tenu de payer au propriétaire que pour la somme correspondant au loyer de la sous‑location qui lui est réellement due au moment de l'action. Le sous‑locataire ne peut pas se défendre en prétendant avoir déjà fait des paiements « par anticipation » pour diminuer cette dette. De plus, les sommes que le sous‑locataire a versées soit parce que son contrat le lui impose, soit parce qu’il a utilisé les lieux (charges, réparations, etc.), ne sont pas considérées comme des paiements effectués par avance.
Marie loue un appartement à Paul, qui le sous‑loue à Luc pour 400 € par mois. Le propriétaire découvre que Paul lui doit 1 200 € de loyers et tente d'obtenir une partie de cette somme auprès de Luc. Au moment où le propriétaire agit, Luc doit encore deux mois de sous‑loyer (800 €). Selon l'article 1753, le propriétaire ne peut réclamer à Luc que 800 € (ce que Luc doit au titre de sa sous‑location). Si Luc dit qu'il a déjà payé à Paul trois mois en avance avant la saisine, il ne peut pas opposer ces paiements pour échapper à l'action du propriétaire ; et les sommes que Luc a payées parce que son bail l'y obligeait ou pour l'usage du logement ne seront pas regardées comme des paiements « par anticipation ».
- Responsabilité limitée : le sous‑locataire n’est tenu envers le propriétaire qu’à hauteur du montant du loyer de la sous‑location qui lui est dû au moment de la saisie (ou de l’action).
- Impossibilité d’opposer des avances : le sous‑locataire ne peut pas se défendre en invoquant des paiements faits par anticipation pour diminuer sa responsabilité envers le propriétaire.
- Nature des paiements : les sommes versées par le sous‑locataire en vertu d’une clause de son bail ou en raison de l’usage des lieux ne sont pas considérées comme des paiements anticipés.
- Preuve et précaution : il est important pour le sous‑locataire de conserver les justificatifs de paiements et, si possible, d’obtenir des instructions écrites sur la destination des sommes versées (au titulaire du bail ou directement au propriétaire).
- Effet pratique : le propriétaire peut agir contre le sous‑locataire mais seulement pour la part de loyer effectivement due par celui‑ci au moment de l’action ; il ne peut pousser la responsabilité au‑delà de ce montant.