L'Explication Prémisse
Si un fermier loue une terre pour plusieurs années et qu'une récolte est détruite (totalement ou à moitié au moins) par un événement imprévisible et extérieur à sa volonté (ex. tempête, grêle, inondation), il peut demander à payer moins de loyer, sauf si les bonnes récoltes des années précédentes ont déjà couvert cette perte. Si aucune compensation antérieure n'existe, la réduction du loyer n'est normalement déterminée qu'à la fin du bail, en faisant les comptes sur toutes les années de jouissance ; toutefois, le juge peut, de manière provisoire, dispenser le fermier de payer une partie du loyer à cause du préjudice subi.
Un agriculteur a un bail de 5 ans avec un loyer annuel de 10 000 €. La troisième année, une grêle détruit 60 % de sa récolte. Les deux premières années n'ont pas généré d'excédent suffisant pour compenser cette perte. Il demande donc une remise de loyer. Le juge peut décider, en attendant la fin du bail, de le dispenser provisoirement de payer, par exemple, la moitié du loyer de la troisième année ; au terme des 5 ans on fera les comptes de toutes les années pour fixer définitivement la remise ou demander une compensation réciproque.
- Article applicable aux baux ruraux fermiers conclus pour plusieurs années.
- Condition de perte : la totalité ou au moins la moitié d'une récolte doit être enlevée (détruite) par un cas fortuit (événement imprévisible et extérieur).
- Droit du fermier : il peut demander une remise du prix de la location (réduction de loyer) quand la perte n'est pas compensée par des excédents antérieurs.
- Exception : si les récoltes précédentes ont indemnisé la perte, le fermier ne peut pas obtenir la remise.
- Moment de l'estimation : si le fermier n'est pas indemnisé, la remise ne peut être définitivement évaluée qu'à la fin du bail, par compensation de toutes les années de jouissance (compte récapitulatif).
- Mesure provisoire : le juge a le pouvoir d'accorder, avant la décision finale, une dispense partielle de paiement du loyer au preneur en considération de la perte subie.
- Charge de la preuve : le preneur devra établir la réalité et la cause fortuite de la perte (caractère imprévisible et extérieur).
- Effets pratiques : absence d'ajustement automatique immédiat — possibilité d'une aide provisoire judiciaire, et régularisation finale en fin de bail.