L'Explication Prémisse
Le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel un "promoteur immobilier" s'engage auprès du maître de l'ouvrage (le propriétaire ou le client) à faire réaliser, moyennant un prix convenu, un programme de construction en concluant lui‑même les contrats nécessaires (architecte, entreprises, etc.). Le promoteur peut aussi prendre en charge, contre rémunération, les démarches juridiques, administratives et financières liées au projet. Il assure la bonne exécution des obligations des intervenants qu'il a engagés en son nom et répond des garanties propres au bâtiment (notamment les garanties visées aux articles du Code civil relatifs aux responsabilités et assurances des constructeurs). Si le promoteur exécute lui‑même une partie des travaux, il est soumis aux mêmes obligations que tout entrepreneur pour ces opérations.
Monsieur et Madame Dupont veulent construire un immeuble de logements sur leur terrain. Ils signent un contrat avec une société de promotion. La société conclut pour leur compte un contrat avec un architecte, passe des marchés avec des entreprises de construction, obtient les permis de construire et organise le financement. Quelques années après la livraison, des fissures importantes apparaissent mettant en cause la solidité de l'immeuble : la société de promotion est tenue de garantir l'exécution des engagements des entreprises qu'elle a fait travailler et, si elle a elle‑même fait poser certains éléments (par ex. un ascenseur installé par sa filiale), elle répond comme l'entrepreneur pour ces opérations.
- C'est un mandat d'intérêt commun : le promoteur agit pour le maître de l'ouvrage en organisant et pilotant le projet.
- Le promoteur organise la réalisation par des contrats de louage d'ouvrage (architecte, entreprises, etc.) et peut aussi effectuer ou coordonner les démarches juridiques, administratives et financières.
- Il perçoit une rémunération convenue pour ces prestations.
- Le promoteur garantit l'exécution des obligations des personnes qu'il a engagées au nom du maître de l'ouvrage : il reste responsable vis‑à‑vis du maître de l'ouvrage.
- Il est soumis aux garanties et responsabilités prévues par les articles du Code civil cités (notamment les règles relatives aux garanties et responsabilités des constructeurs, telles que la responsabilité pour défauts graves et les obligations d'assurance).
- Si le promoteur exécute lui‑même une partie des travaux, il a, pour ces opérations, les obligations d'un locateur d'ouvrage (c'est‑à‑dire les obligations d'un entrepreneur/constructeur).