L'Explication Prémisse
Cet article signifie que peuvent faire l’objet d’une hypothèque tous les droits réels portant sur un bien immobilier dès lors qu’ils sont « dans le commerce », autrement dit transmissibles ou cessibles. Ce n’est donc pas seulement la propriété d’un terrain ou d’un logement qui peut servir de garantie pour un prêt : un droit réel immobilier transférable (par exemple certains baux de longue durée, droits de superficie, emphytéose, etc.) peut aussi être grevé d’une hypothèque. En revanche, les droits purement personnels ou juridiquement inaliénables ne peuvent pas être hypothéqués.
Mme Dupont détient un bail de 40 ans sur un local commercial (droit réel immobilier transférable). Pour financer des travaux, elle propose ce bail en garantie : la banque prend une hypothèque sur son droit de bail. Si Mme Dupont ne rembourse pas, la banque pourra exercer ses droits sur ce droit de bail. En revanche, si M. Leroy bénéficie d’un droit de jouissance strictement personnel et non cessible attaché à sa personne, il ne pourra pas offrir ce droit en hypothèque.
- Sont visés les « droits réels immobiliers » : droits directement attachés à un bien immobilier (propriété, certains baux, droits de superficie, emphytéose, etc.).
- Condition essentielle : le droit doit être « dans le commerce » → c’est‑à‑dire cessible/transmissible ; les droits inaliénables ou purement personnels n’y entrent pas.
- Portée pratique : ce n’est pas uniquement la propriété qui peut servir de garantie — d’autres droits réels transférables peuvent être grevés d’une hypothèque.
- L’hypothèque porte uniquement sur l’étendue du droit grevé : si le droit est limité (durée, usage), l’hypothèque l’est aussi.
- Pour être efficace vis‑à‑vis des tiers et établir l’ordre des créanciers, l’hypothèque doit respecter les formalités et la publicité prévues par la loi.
- Conséquence pour le créancier : l’hypothèque lui confère une sûreté réelle sur le droit grevé, lui permettant d’exercer des voies d’exécution si la dette n’est pas payée.