L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que, pour savoir qui est payé en premier si un bien immobilier est saisi ou vendu, on regarde l'ordre des hypothèques inscrit au fichier immobilier : plus l'inscription est ancienne, mieux c'est. L'inscription doit être faite selon les règles légales. Il existe toutefois une exception pour « l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 » qui n'a pas besoin d'être inscrite et qui bénéficie d'une priorité particulière (pour l'année en cours et les deux années précédentes), tout en venant en concurrence avec certaines autres hypothèques pour les années antérieures. Enfin, si plusieurs inscriptions sont faites le même jour, la loi fixe des règles de départage : les hypothèques légales passent avant les hypothèques judiciaires ou conventionnelles ; entre hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle fondée sur le titre le plus ancien prime ; et si les titres ont la même date, elles sont à égalité (concours).
Monsieur Dupont achète une maison et la banque A inscrit une hypothèque le 10 juin. Deux jours plus tard, un artisan obtient une décision de justice et fait inscrire une hypothèque judiciaire le 12 juin. Si la maison est vendue pour payer les dettes, la banque A sera payée avant l'artisan, parce que son inscription est antérieure. Si, en revanche, deux banques inscrivent une hypothèque le même jour, la banque dont le contrat (titre) est le plus ancien aura priorité ; si leurs contrats ont la même date, elles seront remboursées à égalité selon les montants récupérés. Par ailleurs, si une hypothèque spéciale prévue au 3° de l'article 2402 s'applique (exemptée d'inscription), elle pourra primer les autres pour l'année en cours et les deux précédentes sans inscription.
- Le rang (priorité) des hypothèques dépend du jour d'inscription au fichier immobilier et du respect des formes légales.
- L'inscription est la règle : seule elle fixe l'antériorité entre hypothèques (sauf exception prévue).
- Exception : l'hypothèque visée au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription et bénéficie d'une priorité pour l'année en cours et les deux années précédentes ; pour les années antérieures elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers.
- Si plusieurs inscriptions sont prises le même jour, les hypothèques légales sont réputées antérieures aux hypothèques judiciaires ou conventionnelles.
- Entre hypothèques légales multiples, elles concourent sauf pour l'hypothèque spéciale du vendeur (prioritaire) puis celle du prêteur de deniers.
- Pour plusieurs inscriptions judiciaires ou conventionnelles le même jour, prévaut celle dont le titre porte la date la plus ancienne ; si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.
- Le classement des hypothèques détermine l'ordre de paiement en cas de réalisation forcée du bien (saisie/vente).