L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que l'ordre de priorité des hypothèques sur un immeuble dépend du jour où elles sont inscrites au fichier immobilier, et que l'inscription doit respecter les formes prévues par la loi. Il prévoit une exception pour l'hypothèque visée au 3° de l'article 2402 (qui n'a pas besoin d'inscription) : celle-ci prime toutes les autres pour l'année en cours et pour les deux années précédentes, puis vient en concurrence avec certaines hypothèques pour les années antérieures. Si plusieurs inscriptions sont faites le même jour, des règles spéciales déterminent le rang : les hypothèques légales l'emportent sur les hypothèques judiciaires ou conventionnelles, et entre inscriptions du même type on compare la date du titre ou on les met en concurrence selon le cas.
Imaginons que Sophie ait un immeuble. En 2018 la banque inscrit une hypothèque pour un prêt; en 2020 un artisan inscrit une hypothèque judiciaire pour travaux impayés; en 2024 un autre créancier veut inscrire une hypothèque conventionnelle. Selon l'article 2418, l'ordre de priorité entre ces hypothèques dépendra des dates d'inscription au fichier immobilier. Si une hypothèque visée par l'article 2402(3) concerne Sophie et n'a pas besoin d'inscription, elle aura priorité sur les autres pour l'année 2024 et pour 2022–2023 ; pour des dettes plus anciennes, elle devra concourir avec certaines hypothèques spéciales (comme celle du vendeur ou du prêteur de deniers).
- Le rang (priorité) des hypothèques dépend du jour d'inscription au fichier immobilier et du respect des formes légales.
- L'hypothèque visée au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription et prime toutes les autres pour l'année en cours et les deux années écoulées.
- Pour les années antérieures, cette hypothèque entre en concurrence avec l'hypothèque spéciale du vendeur et celle du prêteur de deniers.
- Si plusieurs inscriptions sont prises le même jour sur le même immeuble : - les hypothèques légales sont réputées antérieures aux hypothèques judiciaires ou conventionnelles ; - entre hypothèques légales, elles concourent en général, sauf que l'hypothèque spéciale du vendeur est réputée antérieure à celle du prêteur de deniers ; - entre hypothèques conventionnelles ou judiciaires, le titre ayant la date la plus ancienne a le rang antérieur ; si les titres ont la même date, elles concourent.
- L'ordre inscrit dans le registre (article 2447) n'emporte pas la détermination du rang quand les inscriptions sont du même jour : ce sont les règles ci-dessus qui s'appliquent.
- Conséquence pratique : le rang détermine qui est payé en priorité en cas de vente forcée ou de saisie ; il faut donc inscrire vite et selon la forme pour protéger sa créance.