L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que les droits réels (c’est‑à‑dire les prérogatives attachées directement à la chose, comme une servitude de passage ou un usufruit) qui existaient sur un immeuble avant sa vente continuent d’exister après la vente. Autrement dit, l’entrée d’un nouveau propriétaire n’efface pas les servitudes ou autres droits réels qui frappaient déjà le bien : ces droits restent opposables et doivent être respectés par le nouvel acquéreur.
Marie a depuis longtemps un droit de passage pour accéder à sa maison en traversant le terrain voisin de Paul. Paul vend son terrain à Sophie. Après la vente, Sophie ne peut pas interdire à Marie de passer : le droit de passage dont Marie disposait avant la vente subsiste et Sophie doit le respecter.
- Les « droits réels » sont des droits attachés à la chose elle‑même (ex. servitudes, usufruit, hypothèque).
- La vente ne supprime pas les droits réels déjà existants : ils continuent d’exister après la transmission du bien.
- Le nouvel acquéreur (le propriétaire après la vente) est tenu de respecter ces droits et ils sont opposables à lui.
- Exemples typiques : servitude de passage, droit d’écoulement des eaux, usufruit, hypothèque (selon les règles de publicité).
- Pour certains droits (notamment hypothèques ou autres sûretés), la publicité foncière/inscription est importante pour l’opposabilité aux tiers ; mais le principe reste que les droits réels antérieurs ne sont pas anéantis par la vente.
- Distinction importante : les droits personnels (créances, contrats entre personnes) ne se confondent pas forcément avec les droits réels et peuvent suivre des règles différentes en cas de vente.