L'Explication Prémisse
Si l’acheteur n’a pas obtenu l’accord des créanciers hypothécaires prévu par l’article précédent, il peut quand même débarrasser l’immeuble de la « dette hypothécaire » qui le suit en faisant une offre formelle de paiement. Dès que la vente est publiée, il doit notifier aux créanciers inscrits — soit avant toute poursuite, soit dans le mois qui suit la première sommation de payer qu’on lui adresse — qu’il est prêt à acquitter immédiatement les dettes garanties par l’hypothèque (qu’elles soient exigibles ou non), mais seulement jusqu’à concurrence du prix qu’il a payé pour l’immeuble (ou de la valeur qu’il déclare s’il l’a reçu par donation). Cette démarche permet de « purger » l’immeuble du droit de suite de l’hypothèque dans la limite ainsi fixée.
Vous achetez une maison aux enchères pour 200 000 €. Après publication de la vente, vous constatez qu’une hypothèque de 250 000 € est inscrite sur le bien. Avant que le créancier n’engage des poursuites (ou dans le mois suivant la première sommation de payer), vous lui envoyez un acte notifiant que vous êtes prêt à payer immédiatement les dettes garanties par l’hypothèque, mais seulement jusqu’à 200 000 € (le prix que vous avez payé). En agissant ainsi, vous purgez la maison du droit de suite de l’hypothèque dans la limite de 200 000 €, et le créancier qui reste créancier pour le surplus devra se retourner autrement (par exemple contre le vendeur).
- Condition préalable : il faut l’absence d’accord prévu par l’article précédent.
- Moment de l’intervention : la vente doit être publiée (inscription) pour que le mécanisme puisse être utilisé.
- Délai pour agir : soit avant les poursuites du créancier, soit dans le mois qui suit la première sommation de payer qui vous est adressée.
- Forme de l’acte : notifier aux créanciers inscrits un acte déclarant être prêt à acquitter immédiatement les dettes hypothécaires (exigibles ou non).
- Limite du paiement : l’offre ne couvre que les dettes jusqu’à concurrence du prix stipulé dans l’acte d’acquisition (ou, pour une donation, de la valeur déclarée).
- Effet juridique : la notification permet de purger l’immeuble du droit de suite de l’hypothèque dans la limite payée, protégeant l’acquéreur contre la saisie du bien pour ces dettes.
- Conséquence pour le surplus : si les dettes excèdent le montant offert, le créancier conserve un recours pour le solde (généralement contre le débiteur initial), mais le droit réel sur l’immeuble est éteint dans la limite payée.