L'Explication Prémisse
Cet article dit que si, au moment où un bien immobilier grevé d’une hypothèque est vendu, tous les créanciers hypothécaires inscrits s’entendent avec le vendeur (le débiteur) pour que le prix de la vente serve à solder tout ou partie de leurs créances (ou seulement certaines d’entre elles), ces créanciers ont une priorité directe sur le produit de la vente. Autrement dit, ils peuvent réclamer et retenir le prix avant tout autre demandeur et s’opposer à toute personne (acheteur, cessionnaire de la créance de prix ou créancier tiers) qui tenterait de se faire payer sur ce même produit. Une fois qu’ils sont payés sur ce prix, l’hypothèque cesse de “suivre” le bien : la vente purifie l’immeuble de la dette ainsi éteinte.
Mme Dupont vend sa maison pour 300 000 €. Deux banques (crédit A et crédit B), qui ont des hypothèques inscrites sur la maison, conviennent avec Mme Dupont que le prix de vente servira à rembourser leurs prêts. Au moment du règlement, le notaire verse d’abord les sommes dues aux deux banques selon l’accord (par exemple 200 000 € au crédit A et 80 000 € au crédit B). Si le fisc ou un autre créancier tente de saisir la somme due au vendeur, les banques peuvent s’y opposer : elles ont la préférence sur le prix. Après ce paiement, la maison n’est plus grevée du droit de suite lié à ces hypothèques.
- Condition d’application : vente d’un immeuble hypothéqué et accord entre le débiteur et tous les créanciers inscrits (unanimité des créanciers inscrits).
- Effet principal : les créanciers exercent un droit de préférence sur le prix de vente (priorité pour être payés sur le produit de la vente).
- Opposabilité : ce droit de préférence peut être opposé à tout cessionnaire de la créance de prix et à tout créancier saisissant la créance de prix (ils ne peuvent pas prendre ce qui revient aux créanciers hypothécaires convenus).
- Portée du paiement : le prix peut être affecté au paiement total ou partiel des créances, ou à certaines créances seulement, selon l’accord.
- Conséquence sur l’immeuble : par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque (l’hypothèque cesse de suivre le bien).
- Pratique : cet effet sécurise le recouvrement des créances hypothécaires au moment de la vente et doit être concrètement mis en œuvre (versement au notaire, acte, etc.) pour être effectif vis‑à‑vis des tiers.