L'Explication Prémisse
Cet article dit que, à Mayotte, la plupart des terrains et bâtiments (qu'ils soient construits ou non) doivent figurer sur le « livre foncier » — le registre officiel de la propriété — sauf ceux qui appartiennent au domaine public. On y inscrit aussi les ventes, donations, hypothèques et autres droits portant sur ces immeubles. Si un bien non immatriculé est vendu par décision de justice (adjudication), il faut l’immatriculer avant la vente, selon des règles fixées par décret. Les parcelles contenant des tombes privées peuvent être immatriculées. En revanche, les droits collectifs fonciers reconnus par la coutume ne sont pas soumis à l’immatriculation, sauf si ces droits collectifs sont transformés en droits individuels : alors l’immeuble peut être immatriculé.
Une famille à Mayotte possède depuis des générations une parcelle non immatriculée où se trouvent des tombes familiales. Si elle décide de vendre cette parcelle devant le tribunal, la parcelle devra d’abord être immatriculée au livre foncier (selon la procédure fixée par décret) avant l’adjudication. Si, au contraire, la terre est gérée collectivement selon la coutume, elle ne peut pas être immatriculée tant que les droits restent collectifs ; si la communauté transforme ces droits en titres individuels pour chaque membre, alors chaque parcelle ainsi individualisée pourra être immatriculée.
- Champ d’application : concerne les immeubles de toute nature (bâtis ou non) à Mayotte inscrits sur le livre foncier (sauf exceptions prévues aux 3e et 4e alinéas).
- Exclusion : les biens dépendant du domaine public ne sont pas immatriculés sur ce livre foncier.
- Inscription des actes : les mutations (ventes, donations, etc.) et constitutions de droits (hypothèques, servitudes…) sur ces immeubles doivent être inscrites.
- Vente judiciaire : un immeuble non immatriculé qui doit être vendu par adjudication doit être immatriculé préalablement, selon des modalités fixées par décret en Conseil d’État.
- Sépultures privées : les parcelles contenant des tombes privées peuvent être immatriculées.
- Droits coutumiers collectifs : les droits collectifs immobiliers consacrés par la coutume ne relèvent pas du régime d’immatriculation.
- Conversion possible : la transformation de droits collectifs coutumiers en droits individuels permet ensuite l’immatriculation de l’immeuble.
- Procédure : certaines modalités pratiques (notamment pour l’immatriculation avant adjudication) sont précisées par décret en Conseil d’État.