L'Explication Prémisse
Cet article dit que, à Mayotte, presque tous les immeubles (terrains, maisons, bâtis ou non) doivent être inscrits sur le livre foncier prévu à l’article 2513, sauf les biens du domaine public et sous réserve d’exceptions prévues dans les alinéas suivants. On y enregistre aussi les changements de propriétaire et la création de droits (hypothèques, servitudes, etc.). Si un immeuble non immatriculé est vendu par une procédure judiciaire, il faut d’abord l’immatriculer selon les règles fixées par décret. Les parcelles contenant des sépultures privées peuvent être immatriculées. Enfin, les droits collectifs reconnus par la coutume échappent au régime d’immatriculation, mais si ces droits collectifs sont transformés en droits individuels, l’immeuble peut alors être immatriculé.
Une famille à Mayotte possède un terrain transmis traditionnellement et l’utilise en commun selon la coutume. Paul veut acheter une parcelle précise de ce terrain : tant que ce bien reste un droit collectif coutumier, il ne peut pas être inscrit au livre foncier. Si la communauté convertit ce droit coutumier en parts de propriété individuelle pour Paul et les autres membres, alors la parcelle vendue à Paul pourra être immatriculée sur le livre foncier. Autre situation : si une maison non immatriculée fait l’objet d’une saisie et d’une vente aux enchères devant le tribunal, l’immeuble devra être immatriculé avant l’adjudication selon les modalités fixées par décret.
- Champ d’application large : sont immatriculés sur le livre foncier de Mayotte tous les immeubles, bâtis ou non, sauf ceux du domaine public.
- Inscription des actes : les mutations (ventes, transmissions) et la constitution de droits réels sur ces immeubles doivent être inscrites sur le livre foncier.
- Vente judiciaire : un immeuble non immatriculé vendu par voie judiciaire doit être immatriculé avant l’adjudication, selon des règles fixées par décret.
- Sépultures privées : les parcelles où se trouvent des sépultures privées peuvent être immatriculées.
- Droits coutumiers collectifs : les droits immobiliers collectifs consacrés par la coutume ne relèvent pas du régime d’immatriculation.
- Conversion possible : si des droits collectifs coutumiers sont transformés en droits individuels de propriété, l’immeuble devient susceptible d’immatriculation.
- Réserves : l’article renvoie à des exceptions prévues aux troisième et quatrième alinéas du même article, qui peuvent limiter ou préciser ces règles.