L'Explication Prémisse
Cet article dit que tout bien immobilier et les droits réels qui s'y rattachent (hypothèque, usufruit, servitude, etc.) doivent figurer au livre foncier : l'enregistrement est obligatoire, quel que soit le statut du propriétaire. Tant que ces droits ne sont pas publiés par immatriculation ou inscription au livre foncier, ils restent valables entre les parties qui se sont mises d'accord, mais ne peuvent pas être opposés aux tiers qui n'en ont pas connaissance. En clair : l'enregistrement rend le droit public et protège contre des tiers, alors que l'absence d'enregistrement laisse la protection limitée aux seules parties au contrat.
Mme Martin donne à la Banque X une hypothèque sur sa maison comme garantie d'un prêt, mais oublie de faire inscrire l'hypothèque au livre foncier. Plus tard, Mme Martin vend la maison à M. Leroy sans mentionner l'hypothèque. Entre Mme Martin et la Banque X, l'obligation existe (la banque peut poursuivre Mme Martin). Mais M. Leroy, acheteur de bonne foi qui n'a pas vu d'inscription au livre foncier, n'est pas tenu par l'hypothèque tant que celle‑ci n'a pas été publiée. La banque devra donc faire inscrire son droit pour qu'il soit opposable à M. Leroy.
- Immatriculation/inscription au livre foncier obligatoire pour les immeubles et les droits prévus à l'article 2521.
- Les droits non publiés restent valables entre les parties contractantes (droits et actions réciproques).
- Ces droits ne sont opposables aux tiers qu'après publication par immatriculation ou inscription conforme au chapitre.
- La règle protège la sécurité juridique et l'information des tiers (principe de publicité foncière).
- L'obligation s'applique quel que soit le statut juridique du propriétaire (personne physique, morale, etc.).
- La date et la forme de la publication déterminent souvent les priorités entre différents titulaires de droits.