L'Explication Prémisse
Cet article dit quels droits portant sur un bien immobilier doivent être inscrits sur le livre foncier à Mayotte pour être opposables aux tiers : en clair, pour qu’un acheteur, un créancier ou toute autre personne puisse les connaître et les respecter, ils doivent figurer dans le registre. Sont notamment visés la propriété, certains usufruits créés par acte ou testament, l’usage et l’habitation, des baux particuliers (emphytéose, superficie), les servitudes, les sûretés réelles (gage immobilier, privilèges, hypothèques) et certains droits nés d’occupations du domaine public. Les baux de plus de 12 ans et certaines cessions ou quittances équivalentes à trois années de loyer doivent aussi être publiés. En revanche, les servitudes naturelles ou celles imposées par la loi n’ont pas besoin d’être inscrites.
Monsieur A veut acheter une maison à Mayotte. Avant de signer, il consulte le livre foncier et voit qu’un organisme bancaire a inscrit une hypothèque et qu’il existe un bail emphytéotique de 30 ans accordé à Madame B ; il apprend aussi qu’un chemin privé servitude existe entre deux parcelles. Grâce à ces inscriptions, Monsieur A sait qu’il achète le bien grevé par ces droits (il ne pourra pas les ignorer). En revanche, si un chemin d’accès existe naturellement entre deux parcelles parce que le relief l’impose (servitude résultant de la situation naturelle), cette servitude n’a pas besoin d’être inscrite pour exister.
- But de l’inscription : rendre les droits opposables aux tiers (information et sécurité juridique).
- Sont inscrits : la propriété immobilière et plusieurs droits réels (usufruit créé par acte ou testament, usage et habitation, emphytéose, superficie, servitudes, gage immobilier, privilèges et hypothèques).
- Sont aussi inscrits : les droits résultant d’un titre d’occupation du domaine public délivré selon le code du domaine applicable à Mayotte.
- Baux concernés : tous les baux d’une durée supérieure à 12 ans.
- Cas particuliers : même pour un bail plus court, doivent être publiés les quittances ou cessions représentant au moins trois années de loyer ou de fermage non échues.
- Effet des actes/jugements : les droits résultant d’actes ou de décisions constatant la résolution, révocation, annulation ou rescision d’une convention/mutation doivent être publiés si les droits initiaux l’étaient.
- Exception : les servitudes qui découlent de la situation naturelle des lieux ou qui sont établies par la loi sont dispensées d’inscription (pas de publicité nécessaire).
- Réserve : d’autres inscriptions peuvent être prévues par d’autres dispositions du code, d’autres codes ou la législation civile applicable à Mayotte.