L'Explication Prémisse
Cet article explique quels droits immobiliers doivent être inscrits sur le livre foncier à Mayotte pour être opposables aux tiers. Autrement dit, pour qu’un droit sur un terrain ou un bâtiment soit valable et fasse courir effet vis‑à‑vis des acheteurs, créanciers ou autres personnes, il faut l’inscrire au registre prévu. Sont notamment concernés la propriété et plusieurs droits réels (usufruit établi volontairement, droit d’usage et d’habitation, emphytéose, superficie, servitudes, gage immobilier, privilèges et hypothèques, ainsi que certains titres d’occupation du domaine public). Les baux longs (plus de 12 ans) et certaines cessions ou quittances équivalentes à trois années de loyer doivent aussi être inscrits. Enfin, les changements de situation constatés par décision ou acte (annulation, révocation, etc.) doivent également être portés au livre foncier. Seules les servitudes résultant de la situation naturelle des lieux ou établies par la loi sont dispensées d’inscription.
Mme Dupont loue son terrain à M. Martin par un bail de 15 ans. Pour que ce bail soit opposable si Mme Dupont vend le terrain à quelqu’un d’autre, le bail doit être inscrit au livre foncier. Si l'acheteur consulte le livre foncier, il verra le bail et devra respecter la durée restante. En revanche, si une servitude de passage existe naturellement parce qu’un chemin longe la parcelle (servitude naturelle), elle n’a pas besoin d’être inscrite pour être opposable.
- But : rendre certains droits opposables aux tiers en les inscrivant sur le livre foncier.
- Droits inscrits (1°) : propriété et principaux droits réels immobiliers — notamment usufruit établi par volonté humaine, usage et habitation, emphytéose (selon le code rural), superficie, servitudes, gage immobilier, droits liés à un titre d’occupation du domaine public, privilèges et hypothèques.
- Baux (2°) : inscription obligatoire pour les baux d’une durée > 12 ans ; pour les baux plus courts, certaines quittances ou cessions équivalant à trois années de loyer doivent aussi être publiées.
- Effets des décisions/actes (3°) : les droits visés aux 1° et 2° résultant d’actes ou décisions constatant ou prononçant la résolution, révocation, annulation ou rescision doivent être inscrits.
- Exception : les servitudes issues de la situation naturelle des lieux ou créées directement par la loi ne nécessitent pas d’inscription.
- Renvoi à d’autres règles : l’article laisse place à d’autres inscriptions prévues par le même code, d’autres codes ou la législation civile applicable à Mayotte.
- Conséquence pratique : l’absence d’inscription peut empêcher la production d’effets contre un tiers (ex. un acheteur, un créancier) qui a acquis des droits sans être informé de l’existence du droit non publié.