L'Explication Prémisse
L’article dit d’abord que l’usufruitier peut utiliser le bien, le louer, voire céder ou donner son droit d’usufruit. Mais ses pouvoirs de louer sont limités pour protéger le nu‑propriétaire : un bail très long conclu par l’usufruitier seul (plus de neuf ans) ne lie le nu‑propriétaire qu’à l’égard du temps qui reste dans la « période » de neuf ans où le preneur se trouve ; les baux courts (≤ 9 ans) passés ou renouvelés trop longtemps avant l’échéance du bail en cours (plus de 3 ans pour un fonds rural, plus de 2 ans pour une maison) sont sans effet, sauf si le bail avait déjà commencé à être exécuté avant la fin de l’usufruit. Enfin, pour les fonds ruraux ou les immeubles à usage commercial/industriel/artisanal, l’usufruitier ne peut donner un bail sans l’accord du nu‑propriétaire — et, à défaut d’accord, il peut demander au juge l’autorisation de le faire.
Mme Dupont a l’usufruit d’une maison appartenant à son fils (nu‑propriétaire). Elle peut louer la maison. Si elle conclut seule un bail de 12 ans, et que son usufruit prend fin au bout de 4 ans, le fils ne sera tenu envers le locataire que pour la durée qui reste de la période de neuf ans où se trouve le bail (le locataire ne pourra pas obliger le fils à respecter les 12 années entières). Si Mme Dupont renouvelle un bail de 9 ans pour la maison plus de deux ans avant l’expiration du bail en cours, cette renouvellement est sans effet, sauf si le locataire avait déjà commencé à occuper le logement avant la fin de l’usufruit. Enfin, si Mme Dupont veut louer un local commercial, elle doit obtenir l’accord de son fils ou, à défaut, une autorisation du juge.
- L’usufruitier peut jouir du bien, le donner à bail, vendre ou céder son droit d’usufruit à titre gratuit.
- Les baux conclus par l’usufruitier seuls de plus de neuf ans ne lient le nu‑propriétaire qu’à concurrence du temps restant dans la période de neuf ans où le preneur se trouve (le preneur ne peut achever que la période de neuf ans en cours).
- Les baux de neuf ans ou moins passés/renouvelés trop tôt avant l’expiration du bail courant sont sans effet : plus de 3 ans avant l’échéance pour les biens ruraux, plus de 2 ans pour les maisons, sauf si l’exécution du bail a commencé avant la cessation de l’usufruit.
- L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu‑propriétaire, louer un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
- À défaut d’accord du nu‑propriétaire, l’usufruitier peut demander l’autorisation judiciaire pour conclure seul le bail.
- But de ces règles : protéger le nu‑propriétaire contre des engagements prises par l’usufruitier qui dépasseraient la durée ou l’usage de son droit, tout en permettant l’usage et la gestion courante du bien par l’usufruitier.