L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que le propriétaire peut créer des servitudes (droits réels qui permettent, par exemple, de passer, de poser une canalisation, etc.) au bénéfice d’un fonds (c’est‑à‑dire d’un terrain) ou sur son propre fonds, selon ce qu’il souhaite. Mais ces servitudes doivent être attachées à un bien (un fonds) et non à une personne précise : on ne peut pas créer une servitude qui profite seulement à « M. X » ou qui oblige « Mme Y » personnellement. Elles ne doivent pas non plus contrevenir à l’ordre public. Enfin, l’étendue et l’usage de la servitude sont fixés par l’acte qui la crée ; s’il n’y a pas d’acte, des règles légales s’appliqueront ensuite.
Imaginons deux voisins, Alice et Bruno. Alice possède un terrain enclavé et conclut avec Bruno un acte par lequel Bruno accorde à son terrain (le fonds d’Alice) un droit de passage sur une allée de son jardin pour aller jusqu’à la route. Cette servitude profite au fonds d’Alice (et suivra le terrain si elle le vend) et est valable. En revanche, si Bruno disait « je donne à Claire le droit de passer sur mon jardin pour sa vie », ce serait une servitude personnelle (au bénéfice d’une personne) et ne conviendrait pas selon l’article 686.
- Les propriétaires peuvent librement établir des servitudes sur leurs biens ou au bénéfice de leurs biens.
- La servitude doit profiter à un fonds (terrain) et non à une personne déterminée : c’est une charge réelle, non personnelle.
- On ne peut pas imposer la servitude à une personne ; l’obligation pèse sur le fonds servant.
- Les servitudes doivent respecter l’ordre public (ne pas permettre d’actes illicites ou nuisibles contraires aux règles générales).
- L’usage et l’étendue de la servitude sont principalement fixés par le titre constitutif (acte, contrat, clause).
- Si aucun titre ne définit la servitude, ce sont les règles légales ultérieures (les articles suivants) qui détermineront son contenu et son exercice.
- Une conséquence pratique est que la servitude suit le fonds : elle profite au terrain et demeure en cas de changement de propriétaire, selon les conditions du titre.