L'Explication Prémisse
L'article 815-3 dit que, dans une indivision (quand plusieurs personnes possèdent ensemble un bien sans le partager), les indivisaires qui détiennent au moins 2/3 des parts peuvent, sans l'accord de tous, prendre certaines décisions d'administration courante des biens : gérer, donner un mandat d'administration, vendre les meubles pour payer les charges, ou conclure/renouveler des baux (sauf pour des locaux à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal). Ils doivent toutefois informer les autres indivisaires : si ce n'est pas fait, leurs décisions ne peuvent pas être opposées aux absents. En revanche, pour tout acte sortant de la gestion normale ou pour toute disposition (vente/transmission) autre que la vente de meubles pour payer des dettes, il faut l'accord de tous. Enfin, si un indivisaire gère les biens en présence des autres et que ceux-ci ne s'opposent pas, on considère qu'il a reçu un mandat tacite pour les actes d'administration, mais pas pour les actes de disposition ni pour conclure/renouveler certains baux.
Trois frères héritent d'une maison et d'un mobilier. Le partage donne à deux frères ensemble exactement 2/3 des parts. À cette majorité, ils peuvent faire venir un artisan pour réparer la chaudière (acte d'administration), confier à l'un d'eux la gestion courante, vendre des meubles anciens pour payer les factures de travaux, ou louer l'appartement pour une durée d'un an (s'il ne s'agit pas d'un local commercial). Ils doivent toutefois informer le troisième frère : si ils l'oublient, ce dernier ne sera pas lié par ces décisions. En revanche, pour vendre la maison elle‑même ou conclure un bail commercial, il faudra l'accord de tous.
- Seuil : décision possible quand les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis sont d’accord.
- Actes permis à la majorité (2/3) : - actes d’administration des biens indivis ; - donner un mandat général d’administration à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers ; - vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; - conclure et renouveler des baux (sauf baux portant sur immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal).
- Obligation d’information : les décisions doivent être portées à la connaissance des autres indivisaires ; à défaut elles sont inopposables à ceux‑ci.
- Unanimité requise : pour tout acte qui dépasse l’exploitation normale des biens indivis et pour tout acte de disposition autre que la vente de meubles pour payer les dettes, il faut le consentement de tous.
- Mandat tacite : si un indivisaire gère les biens au vu des autres et sans opposition, il est réputé avoir un mandat tacite pour les actes d’administration, mais pas pour les actes de disposition ni pour la conclusion/renouvellement des baux visés comme exclus.