L'Explication Prémisse
Si, dans un même contrat de vente, on vend deux fonds (deux parcelles) pour un seul et même prix et que le contrat indique la contenance (la superficie) de chacune, alors, si après vérification une des parcelles a moins de surface que déclaré et l’autre en a plus, on compense la perte par le gain : on retire la surface excédentaire de celle qui a plus pour combler celle qui a moins, dans la limite nécessaire. Si, après cette compensation, il reste un excédent ou un déficit, les demandes en augmentation ou en diminution du prix ne peuvent être exercées que selon les règles prévues précédemment dans le code (celles qui régissent les actions pour défaut de contenance). En clair : on netteste d’abord les différences entre les deux parcelles avant de pouvoir réclamer une modification du prix, et seulement suivant les modalités légales applicables.
Vous achetez deux terrains voisins par un seul contrat au prix de 100 000 €, le contrat indiquant : parcelle A = 10 ares, parcelle B = 6 ares (total 16 ares). Après bornage, on constate que la parcelle A ne fait que 9 ares (manque 1 are) et la parcelle B fait 7 ares (excédent 1 are). On compense automatiquement : l’excédent de B couvre entièrement le manque de A, donc il n’y a pas de modification du prix. Si, en revanche, B n’avait qu’un excédent de 0,5 are, il resterait un déficit net de 0,5 are et l’acheteur pourrait alors invoquer une diminution du prix — mais seulement selon les règles prévues par la loi pour ce type de contestation (par ex. preuve, délai, calcul proportionnel).
- Conditions : la règle s’applique seulement si les deux fonds sont vendus par le même contrat, pour un seul et même prix, et que la contenance de chacune des parcelles est expressément indiquée dans l’acte.
- Effet principal : les déficits et excédents de contenance entre les deux parcelles se compensent l’un l’autre jusqu’à concurrence (on neutralise les différences dans la limite nécessaire).
- Conséquence en cas de reste : si, après compensation, il subsiste un excédent ou un déficit, les actions en augmentation ou en diminution du prix ne sont possibles que conformément aux règles prévues antérieurement dans le Code (procédure et calcul prévus pour les manques ou surplus).
- But pratique : éviter des contestations séparées sur chaque parcelle quand la vente porte sur l’ensemble ; on privilégie un réglage interne entre les lots avant toute demande de correction du prix.
- Limitation : si la contenance de chaque parcelle n’est pas désignée dans le contrat, ou si les terrains n’ont pas été vendus pour un seul prix commun, cette règle ne s’applique pas.
- Preuve : il faudra en pratique produire les mesures ou bornages pour démontrer le manque ou l’excédent et permettre la compensation ou l’action éventuelle selon les règles applicables.