L'Explication Prémisse
Cet article dit que quand on achète un immeuble construit par un promoteur (vente d'immeuble à construire), le vendeur (souvent le promoteur) prend, à partir de la réception des travaux, les mêmes obligations que les architectes et entrepreneurs ont envers le maître d'ouvrage au titre des articles 1792 et suivants — en particulier les garanties contre les défauts graves de construction (notamment la responsabilité décennale). Ces garanties profitent à tous les propriétaires qui se succéderont dans l'immeuble. Enfin, la vente ne sera pas annulée et le prix ne sera pas réduit si le vendeur s'engage à réparer les dommages visés et à assumer la garantie prévue par le texte applicable (ce qui revient à prendre en charge les obligations de réparation et la garantie décennale).
Paul achète en VEFA (vente sur plan) un appartement dans un immeuble neuf. À la réception des travaux, il emménage. Deux ans plus tard, des fissures importantes apparaissent et des éléments porteurs semblent affectés. Conformément à l'article 1646-1, le promoteur-vendeur doit répondre des réparations comme le ferait l'entrepreneur responsable des travaux et prendre en charge la garantie correspondante. Si, avant que Paul n'exige l'annulation de la vente ou une baisse de prix, le promoteur promet et organise la réparation des dommages et assume la garantie décennale, Paul ne pourra pas obtenir la résolution de la vente ni une diminution du prix du seul fait de ces défauts.
- Champ d'application : s'applique au vendeur d'un immeuble vendu avant construction (VEFA ou similaire), à compter de la réception des travaux.
- Nature des obligations : le vendeur est tenu des mêmes obligations que les architectes/entrepreneurs visés aux articles 1792 et suivants (notamment les garanties contre les défauts graves de construction et la responsabilité décennale).
- Bénéficiaires : les garanties profitent aux propriétaires successifs — les acheteurs ultérieurs peuvent donc agir.
- Effet sur le contrat de vente : la vente ne sera pas automatiquement résolue et le prix ne sera pas réduit si le vendeur s'engage à réparer les dommages visés et à assumer la garantie prévue (il peut ainsi éviter l'annulation ou la diminution du prix en prenant en charge les réparations et garanties).
- Protection des acquéreurs : l'article renforce la sécurité des acheteurs en transférant au vendeur les responsabilités de l'acteur ayant réalisé l'ouvrage, et en maintenant les recours possibles pour les futurs propriétaires.