L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que le vendeur d’un immeuble vendu sur plan (ou « vendeur d’un immeuble à construire ») assume, à partir de la réception des travaux, les mêmes obligations que les architectes et les entrepreneurs en matière de vices et de dommages prévus par la loi (notamment les garanties légales applicables aux constructeurs). Ces garanties profitent aux acheteurs actuels et aux propriétaires qui se succèdent. Enfin, si le vendeur s’engage à réparer les dommages visés par la loi et à prendre la garantie correspondante, l’acheteur ne pourra pas demander l’annulation de la vente ni une diminution du prix du fait de ces dommages.
Exemple : Mme Martin achète un appartement en VEFA auprès d’un promoteur. À la réception, apparaissent des fissures importantes et des défauts du système de chauffage. En vertu de l’article 1646-1, le promoteur (vendeur) est responsable des mêmes obligations que le maître d’œuvre et les entrepreneurs : il doit faire réparer les désordres couverts par les garanties légales. S’il s’engage formellement à effectuer les réparations et à assumer la garantie prévue par la loi, Mme Martin ne peut pas exiger la résolution de la vente ni une réduction du prix ; et si elle revend plus tard, le nouveau propriétaire bénéficiera aussi de ces garanties.
- Responsabilité déclenchée à compter de la réception des travaux : le point de départ des obligations du vendeur est la réception.
- Obligations identiques à celles des constructeurs : le vendeur assume les mêmes devoirs que les architectes, entrepreneurs et autres intervenants visés par les articles 1792 et suivants.
- Portée des garanties : il s’agit des garanties légales prévues par les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 (réparation des vices et dommages définis par ces textes).
- Bénéficiaires : les garanties profitent aux propriétaires successifs de l’immeuble (acquéreurs ultérieurs inclus).
- Effet sur les recours : il n’y a pas lieu à résolution de la vente ni à diminution du prix si le vendeur s’engage à réparer les dommages visés et à assumer la garantie prévue par la loi.
- Nature de l’engagement du vendeur : l’engagement de réparer et d’assumer la garantie vaut acceptation de prendre en charge les conséquences des désordres couverts par la réglementation.
- Pratique recommandée (implicite) : il est prudent d’obtenir par écrit l’engagement du vendeur et les modalités d’application de la garantie (délais, assurance, modalités de réparation).