L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement comment on détermine s’il y a une lésion importante (c’est‑à‑dire un prix manifestement trop bas) lors d’une vente d’un bien immobilier : on compare le prix effectivement payé à la valeur et à l’état du bien au moment de la vente. Pour une promesse unilatérale de vente (quand le vendeur accorde une option d’achat au bénéficiaire), on apprécie la lésion au moment où cette promesse se réalise (c’est‑à‑dire généralement lors de l’exercice de l’option ou du transfert effectif), et non au moment où la promesse a été signée.
Marie accorde à Paul une promesse unilatérale de vente pour son appartement à 100 000 €. À la signature de la promesse, le marché et l’état de l’appartement laissaient penser qu’il valait 150 000 €. Paul n’exerce l’option que six mois plus tard, moment où, après des rénovations et une forte hausse du marché, l’appartement vaut 200 000 €. Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, on compare le prix de 100 000 € à la valeur de 200 000 € au jour de la réalisation : la différence est de 100 000 €, soit 50 % de la valeur (100 000/200 000). Comme 50 % est inférieur à 7/12 (≈58,33 %), il n’y a pas de lésion de plus de sept douzièmes. Si le prix avait été 80 000 €, la différence (120 000 €) représenterait 60 % de la valeur et constituerait alors une lésion supérieure à sept douzièmes.
- La lésion s’apprécie en comparant le prix payé et la valeur réelle de l’immeuble au moment de la vente.
- Il faut tenir compte de l’état matériel du bien au moment de la vente (réparations, détérioration, améliorations déjà réalisées...).
- Pour une promesse unilatérale de vente, la valeur à prendre en compte est celle au jour de la réalisation (exercice de l’option / transfert effectif), pas au jour de la signature de la promesse.
- La lésion est mesurée en proportion : (valeur réelle − prix) / valeur réelle ; elle doit dépasser 7/12 (≈58,33 %) pour entrer dans le cas visé par l’article.
- En pratique, il faudra souvent une expertise pour fixer la valeur du bien à la date pertinente si une contestation est engagée.