L'Explication Prémisse
Cet article dit comment on calcule la lésion lorsqu’on soupçonne qu’une vente d’un bien immobilier est trop déséquilibrée. Pour savoir si la lésion dépasse 7/12, on compare le prix effectivement payé avec la valeur réelle du bien « au moment de la vente », en tenant compte de l’état du bien. Si la vente est issue d’une promesse unilatérale (option d’achat donnée à l’acheteur), on fait cette comparaison non pas à la date de la promesse, mais au jour où la promesse est réalisée (quand l’acheteur exerce l’option).
Mme Dupont vend sa maison 120 000 €. Au moment de la vente la maison vaut 300 000 € sur le marché. La différence est de 180 000 €, soit 60 % de la valeur (180 000 / 300 000). Comme 60 % > 7/12 (≈ 58,33 %), il y a lésion de plus de sept douzièmes. Autre situation : M. Martin accorde en janvier une promesse unilatérale de vente à 120 000 €. L’acheteur exerce l’option en décembre, moment où la maison vaut 300 000 €. On apprécie la lésion au jour de la réalisation (décembre) : le résultat est le même et la lésion est supérieure à 7/12.
- La comparaison porte sur la valeur et l’état réels de l’immeuble au moment de la vente.
- La lésion se calcule en pourcentage de la valeur du bien : on vérifie si la différence entre la valeur et le prix dépasse 7/12 (≈ 58,33 %).
- Pour une promesse unilatérale de vente, la date pertinente n’est pas celle de la promesse, mais celle de la réalisation (exercice de l’option).
- On tient compte de l’état du bien (dégradations, servitudes, charges éventuelles) lors de l’estimation au moment retenu.
- Les variations de valeur intervenues après la date retenue pour l’appréciation ne sont pas prises en compte pour déterminer la lésion.