L'Explication Prémisse
L'article 1720 impose au bailleur (propriétaire qui loue) deux obligations principales : remettre le logement en bon état de réparations au début du bail, et assurer pendant toute la durée du bail les réparations nécessaires pour maintenir le bien en état d'usage. Cela couvre les gros travaux et les réparations liées à la solidité, la sécurité ou la salubrité. En revanche, il n'est pas obligé d'effectuer les petites réparations d'entretien courant qui incombent normalement au locataire (les « réparations locatives »).
Vous emménagez dans un appartement dont la chaudière est défectueuse et il y a des infiltrations d'eau au plafond. Le propriétaire doit vous remettre un logement où la chaudière et la toiture sont en état et, pendant le bail, il doit faire réparer la chaudière et colmater les infiltrations. En revanche, si le radiateur est bouché parce que vous avez laissé un objet à l'intérieur ou si une ampoule grille, ce sont des réparations ou remplacements mineurs à votre charge en tant que locataire.
- Obligation de délivrance : le bailleur doit remettre le bien en bon état de réparations au début du bail.
- Obligation d'entretien structurel : le bailleur doit prendre en charge, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires pour conserver le bien en état d'usage (gros travaux, sécurité, étanchéité, installations essentielles).
- Exclusion des réparations locatives : les petites réparations et l'entretien courant incombe au locataire (liste précisée par la réglementation administrative et la pratique jurisprudentielle).
- Durée : l'obligation du bailleur est continue pendant toute la durée du bail.
- Recours du locataire : si le bailleur n'effectue pas les réparations qui lui incombent, le locataire peut le contraindre à agir (demande formelle, recours judiciaire ou autres voies prévues par la loi selon la situation).
- Distinction factuelle : la qualification d'une réparation comme 'nécessaire' ou 'locative' dépend de la nature et de l'ampleur du dommage — l'appréciation se fait au cas par cas.