L'Explication Prémisse
L'article dit simplement que le propriétaire qui loue est automatiquement tenu de plusieurs obligations sans qu'il faille l'écrire dans le contrat : il doit remettre la chose louée au locataire (et, si c'est la résidence principale, un logement conforme et décent), la garder en état pour l'usage prévu, permettre au locataire d'en jouir paisiblement pendant toute la durée du bail, et, s'il s'agit d'un bien avec plantations, en assurer la permanence et la qualité. Si le logement est manifestement impropre à l'habitation, le propriétaire ne peut pas invoquer la nullité ou la résiliation du bail pour obtenir l'expulsion du locataire.
Vous emménagez dans un appartement loué comme résidence principale et vous découvrez une grosse infiltration, absence de chauffage et moisissures rendant le logement insalubre. Le propriétaire avait l'obligation de vous délivrer un logement décent et d'effectuer les réparations nécessaires. Il ne peut pas simplement annuler le bail ou demander votre expulsion sous prétexte de nullité du contrat pour se débarrasser de vous : vous pouvez exiger les réparations, demander une diminution de loyer le temps des travaux ou d'autres recours prévus par la loi.
- Obligations automatiques du bailleur : ces devoirs existent par la nature du contrat, sans nécessité d'une clause écrite.
- Délivrance de la chose louée : le bailleur doit remettre le bien au preneur ; pour la résidence principale, ce bien doit être un logement décent.
- Impossibilité d'invoquer la nullité/ résiliation pour expulser si le logement est impropre : si le logement est insalubre ou impropre à l'habitation, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité ou de la résiliation pour exiger l'expulsion.
- Entretien et réparations : le bailleur doit entretenir le bien et l'assurer en état de servir à l'usage prévu par le bail.
- Jouissance paisible : le locataire doit pouvoir jouir du bien sans troubles causés par le bailleur (ex. accéder au logement, sécurité, tranquillité).
- Plantations : si le bien comprend des plantations, le bailleur doit préserver leur permanence et leur qualité.
- Effet protecteur pour le locataire : ces obligations renforcent la protection du locataire et ouvrent des recours (réparations, diminution de loyer, etc.) en cas de manquement du bailleur.