L'Explication Prémisse
L'article 1719 du Code civil énonce les obligations essentielles du bailleur (propriétaire qui loue) qui existent automatiquement, même si le contrat ne les répète pas. Le bailleur doit remettre le bien loué au preneur en état d’usage et, si c’est le logement principal, en état décent (sécurité, salubrité, équipements de base). Il doit ensuite entretenir le bien pour qu’il reste compatible avec l’usage prévu, garantir la jouissance paisible du preneur (absence de troubles, respect du droit de vivre dans le logement) et — s’agissant de terres plantées — veiller à la permanence et à la qualité des plantations. Si le logement est impropre à l’habitation, le bailleur ne peut pas se servir de la prétendue nullité du bail ou de sa résiliation pour obtenir l’expulsion de l’occupant.
Mme Martin emménage dans un appartement qu’elle loue comme habitation principale. Dès les premiers jours, elle constate d’importantes infiltrations d’eau, du plafonnier qui s’effondre partiellement et l’absence de chauffage central, rendant le logement dangereux et insalubre. Le propriétaire est tenu, en vertu de l’article 1719, de remettre et d’entretenir le logement en état décent : il doit donc prendre en charge les réparations nécessaires. Mme Martin peut exiger ces travaux et ne peut être expulsée au seul motif que le bail serait « nul » à cause de l’état du logement — le manquement revient au bailleur, pas au locataire.
- Obligations automatiques : ces devoirs pèsent sur le bailleur par la seule nature du contrat, sans clause particulière.
- Délivrance du bien : le bailleur doit remettre la chose louée au preneur (clés, accès libre, sans vice apparent empêchant l’usage).
- Logement décent : si le bien est la résidence principale du locataire, il doit être décent (sécurité, salubrité, équipements de base).
- Interdiction d’expulsion pour vice du logement : si le logement est impropre à l’habitation, le bailleur ne peut invoquer la nullité ou la résiliation du bail pour obtenir l’expulsion de l’occupant.
- Entretien et réparations : le bailleur doit entretenir le bien en état d’usage pour l’usage convenu (réparations nécessaires, sauf celles imputables au locataire).
- Jouissance paisible : le preneur doit pouvoir jouir du bien sans troubles causés par le bailleur (ex. harcèlement, privation d’accès, nuisances intentionnelles).
- Plantations : pour les baux portant sur des terrains plantés, le bailleur doit garantir la permanence et la qualité des plantations (obligation spécifique pour les locations agricoles ou horticoles).