L'Explication Prémisse
Cet article signifie que le propriétaire qui loue un bien n'a pas l'obligation de protéger le locataire contre des gênes matérielles causées par des tiers qui agissent de fait (intrusions, violences, vandalisme, obstruction) sans prétendre avoir un droit sur le bien. Autrement dit, si quelqu'un gêne la jouissance du locataire sans revendiquer légalement le logement ou la chose louée, c'est au locataire lui‑même d'agir contre ce tiers (poursuites civiles ou plaintes pénales), et non au bailleur d'engager automatiquement la responsabilité ou l'action à sa place.
Un locataire constate que son voisin gare systématiquement un véhicule devant l'entrée privative, empêchant l'accès. Le voisin n'allègue aucun droit sur l'entrée : il s'agit d'une voie de fait. Selon l'article 1725, le propriétaire n'est pas tenu d'engager des démarches pour faire cesser la gêne ; le locataire peut déposer plainte auprès de la police, mettre en demeure le voisin, et saisir le tribunal pour obtenir la suppression de l'entrave et des dommages‑intérêts.
- Le bailleur (propriétaire) n'est pas responsable des troubles causés par des tiers qui agissent par voies de fait sans prétendre à un droit sur la chose louée.
- « Voies de fait » = actes matériels illégaux (intrusion, vandalisme, obstruction, violences) perturbant la jouissance du preneur.
- Le preneur (locataire) garde la faculté d'agir en son nom propre contre ces tiers (action civile pour réparation, demande d'injonction, plainte pénale si approprié).
- La situation est différente si le tiers invoque un droit réel sur le bien (par exemple une revendication de propriété ou d'usage) : d'autres garanties du bailleur peuvent alors jouer.
- L'article ne prive pas le locataire de recours ; il précise seulement que la charge de l'action directe contre le troubleur incombe au locataire.
- À titre pratique, il est conseillé au locataire de conserver preuves (photos, témoignages, constats d'huissier) et d'agir rapidement (police, mise en demeure, référé si urgence).