L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que si vous êtes locataire d’un logement ou fermier d’un terrain et que votre jouissance est perturbée parce qu’il y a un procès ou une action judiciaire portant sur la propriété du bien (par exemple une contestation de qui est vraiment propriétaire), vous pouvez obtenir une réduction du loyer ou du fermage. Cette réduction doit être proportionnée à la perte de jouissance subie. Mais pour pouvoir en bénéficier, il faut avoir porté le trouble à la connaissance du propriétaire (l’avoir dénoncé).
Vous louez un local commercial. Un tiers engage une procédure pour faire reconnaître qu’il est propriétaire d’une partie du bâtiment ; pendant la procédure, l’accès à une entrée est bloqué et vous perdez des clients pendant deux mois. Si vous avez informé le propriétaire du blocage, vous pouvez demander une diminution du loyer correspondant à la gêne et à la perte de chiffre d’affaires liée à ces deux mois.
- Champ d’application : concerne le locataire ou le fermier dont la jouissance est perturbée par une action relative à la propriété du fonds.
- Cause précise : le trouble doit résulter d’une action judiciaire ou d’une contestation portant sur la propriété du bien.
- Effet : droit à une diminution du prix du bail (loyer) ou du fermage, et non à une résiliation automatique du bail.
- Proportionnalité : la réduction doit être proportionnée à l’ampleur du trouble et à la perte de jouissance subie.
- Condition formelle : le trouble et l’empêchement doivent avoir été dénoncés au propriétaire pour ouvrir droit à la réduction.
- Preuve : il appartient au locataire/fermier de prouver l’existence du trouble, son lien avec l’action sur la propriété et qu’il en a informé le propriétaire.