L'Explication Prémisse
Cet article signifie que, dans un bail à ferme (quand quelqu’un exploite un fonds contre un fermage), si les choses louées (par exemple les récoltes) se perdent totalement, même à cause d’un événement imprévisible ou inévitable (cas fortuit), la perte est supportée intégralement par le fermier. Autrement dit, c’est le fermier qui assume le risque des pertes sauf si le contrat prévoit expressément une répartition différente des risques.
Un exploitant loue une parcelle de vigne. Un orage de grêle détruit complètement la récolte de l’année. Selon l’article 1825, c’est l’exploitant (le fermier) qui subit la perte : il ne peut pas exiger du propriétaire qu’il compense la récolte perdue, sauf si le contrat de location prévoit que le propriétaire prend en charge ce risque ou si une assurance prend en charge les dommages.
- S’applique au bail à ferme : le « fermier » est le preneur qui exploite le fonds et paie le fermage.
- La « perte, même totale » couvre la disparition complète de la chose louée (par ex. récolte détruite).
- Le « cas fortuit » inclut les événements imprévisibles/inévitables (tempête, incendie accidentel, etc.) : même dans ces cas, le risque revient au fermier.
- Disposition supplétive : les parties peuvent convenir autrement dans le contrat (clause transférant le risque au bailleur ou partageant les risques).
- Si la perte résulte d’une faute du bailleur (par ex. négligence dans l’entretien), d’autres règles peuvent s’appliquer et exonérer le fermier.
- Il est courant et conseillé de prévoir dans le contrat des clauses d’assurance ou de répartition des risques pour éviter l’incertitude et les pertes totales supportées par le fermier.