L'Explication Prémisse
Avant la fin des travaux (ou de l’ensemble du programme), si le maître de l’ouvrage transfère ses droits sur le projet à quelqu’un d’autre, ce repreneur devient automatiquement titulaire de l’intégralité du contrat : il prend la place du maître de l’ouvrage autant pour les droits (activement) que pour les obligations (passivement). Le vendeur (le cédant) reste toutefois garant que les obligations du maître de l’ouvrage seront exécutées. Les mandats particuliers donnés au promoteur continuent avec le nouveau maître de l’ouvrage. Le promoteur ne peut confier l’exécution de ses engagements à un tiers sans l’accord du maître de l’ouvrage. Enfin, le contrat de promotion immobilière ne produit d’effets à l’égard des tiers que lorsqu’il est mentionné au fichier immobilier (inscription qui rend la cession opposable aux tiers).
Mme Dupont confie à un promoteur la réalisation d’un immeuble et détient les droits sur le projet. À mi‑chantier, elle vend ses droits à M. Martin. Dès la vente, M. Martin est automatiquement substitué à Mme Dupont dans tout le contrat : il peut exiger la poursuite des travaux et doit respecter les obligations de maître de l’ouvrage. Si Mme Dupont avait des engagements non respectés, elle reste garante envers le promoteur. Les mandats que Mme Dupont avait donnés au promoteur (par exemple, commercialiser les appartements) se poursuivent entre le promoteur et M. Martin. Si le promoteur voulait confier l’exécution à une autre entreprise qu’il se substitue lui‑même, il doit obtenir l’accord de M. Martin. Enfin, un acheteur extérieur ou une banque ne seront liés par cette cession que si elle a été portée au fichier immobilier.
- La cession avant achèvement entraîne la substitution de plein droit du cessionnaire dans le contrat (activement et passivement).
- La substitution est automatique : pas besoin d’un nouvel accord entre promoteur et cessionnaire pour reprendre le contrat initial.
- Le cédant (vendeur) demeure garant de l’exécution des obligations que le maître de l’ouvrage avait contractées.
- Les mandats spéciaux donnés au promoteur continuent entre le promoteur et le cessionnaire (continuité des pouvoirs du promoteur).
- Le promoteur ne peut se substituer un tiers dans l’exécution de ses obligations envers le maître de l’ouvrage sans l’accord de celui‑ci.
- Le contrat de promotion immobilière n’est opposable aux tiers qu’à partir de sa mention au fichier immobilier (condition d’opposabilité).
- La règle vise à assurer la continuité du chantier et la sécurité juridique des intervenants (promoteur, acquéreurs, créanciers).