L'Explication Prémisse
Cet article dit que si le maître de l’ouvrage (le client/propriétaire) vend ou transmet ses droits sur un projet de promotion immobilière avant la fin des travaux, la personne qui récupère ces droits (le cessionnaire) prend automatiquement la place du maître de l’ouvrage dans le contrat : elle hérite à la fois des droits et des obligations. Le vendeur (le cédant) reste toutefois garant que les obligations confiées au maître de l’ouvrage seront bien exécutées. Les mandats spéciaux donnés au promoteur (par exemple pour vendre ou gérer les biens) continuent de produire effet entre le promoteur et le nouveau titulaire des droits. En sens inverse, le promoteur ne peut confier l’exécution de ses propres obligations à un tiers sans l’accord du maître de l’ouvrage. Enfin, le contrat de promotion devient opposable aux tiers seulement à partir du moment où il est mentionné au fichier immobilier (c’est‑à‑dire inscrit publiquement).
Monsieur A confie à la société Promoteco la construction de 8 appartements sur son terrain. À mi‑chantier, Monsieur A vend ses droits sur le projet à Madame B. À partir de cette cession, Madame B est de plein droit le nouveau maître de l’ouvrage : elle peut exiger la livraison et doit respecter les obligations du maître d’ouvrage. Monsieur A reste toutefois garant envers Madame B que tout ce qui lui incombait (paiement, facilités, etc.) sera bien exécuté. Les mandats que Madame B avait donnés à Promoteco pour commercialiser les appartements se poursuivent entre Promoteco et Madame B. Si Promoteco voulait confier la construction à une autre société, il aurait besoin de l’accord de Madame B. Enfin, si un acheteur ou un créancier veut se renseigner, le contrat ne lui sera opposable que si la cession est mentionnée au fichier immobilier.
- La cession des droits du maître de l’ouvrage avant achèvement substitue automatiquement le cessionnaire dans l’ensemble du contrat (substitution « active et passive »).
- Le cédant (vendeur) demeure garant de l’exécution des obligations incombant au maître de l’ouvrage par le contrat cédé.
- Les mandats spéciaux donnés au promoteur se poursuivent entre le promoteur et le cessionnaire (continuité des pouvoirs confiés au promoteur).
- Le promoteur ne peut transmettre l’exécution de ses propres obligations à un tiers sans l’accord du maître de l’ouvrage (pas de substitution unilatérale du promoteur).
- Opposabilité aux tiers : le contrat de promotion immobilière ne produit d’effets à l’égard des tiers qu’à compter de sa mention au fichier immobilier (nécessité de la publicité foncière).
- Conséquence pratique : pour être protégé (et pour rendre la cession opposable aux créanciers ou acheteurs), le cessionnaire doit veiller à la mention au fichier immobilier.
- Distinction de rôles : maître de l’ouvrage = client/propriétaire, promoteur = opérateur chargé de réaliser le programme, cessionnaire = acquéreur des droits du maître de l’ouvrage.