L'Explication Prémisse
Cet article dit, en termes simples, que lorsqu’un lot d’un immeuble en copropriété est hypothéqué, l’inscription de cette hypothèque ne doit pas apparaître comme grevant la quote‑part des parties communes attachée à ce lot dans les registres. Cela n’empêche pas le créancier hypothécaire, au moment de la vente (mutation) du lot, d’exercer ses droits sur la part des parties communes qui appartient au lot tel qu’elle existe à la date de la vente : cette quote‑part est alors considérée comme grevée des mêmes sûretés que la partie privative (et uniquement de ces sûretés).
Mme Dupont a un appartement en copropriété contenant aussi une quote‑part du jardin commun. Elle prend une hypothèque pour obtenir un prêt. L’hypothèque est inscrite sur son lot sans que la fiche cadastrale ou le registre mentionne qu’elle grevait la quote‑part du jardin. Quelques années plus tard, Mme Dupont vend son appartement : au moment de la répartition du prix de vente, le créancier hypothécaire peut se faire payer sur la part du prix correspondant à la quote‑part du jardin telle qu’elle existe à la date de la vente. Autrement dit, le produit attaché à la part des parties communes est bien concerné par l’hypothèque, mais uniquement dans les mêmes conditions de sûreté que pour la partie privative.
- Pour l’inscription (registre), l’hypothèque sur un lot n’est pas réputée grever la quote‑part des parties communes comprise dans ce lot.
- Cela n’empêche pas le créancier inscrit d’exercer ses droits sur la quote‑part des parties communes au moment de la mutation (vente) du lot.
- La quote‑part visée est appréciée « dans sa consistance » au moment de la mutation : c’est l’état réel des parties communes à la date de la vente qui compte.
- La quote‑part est tenue pour grevée des mêmes sûretés que la partie privative et uniquement de ces sûretés : le créancier ne bénéficie pas de sûretés supplémentaires spécifiques aux parties communes.
- But pratique : cette règle clarifie l’affichage au registre et protège l’ordre des garanties, tout en assurant au créancier la possibilité d’être payé sur la part correspondant aux parties communes lors de la distribution du prix.