L'Explication Prémisse
Cet article traite du cas où quelqu’un, extérieur au terrain, a planté, construit ou installé quelque chose sur un fonds avec ses propres matériaux. Le propriétaire du terrain a alors deux choix : soit il exige la suppression de ce qui a été fait (dans ce cas, le tiers enlève les ouvrages à ses frais et sans indemnité, et peut en plus être condamné à des dommages‑intérêts), soit il conserve ces ouvrages mais doit rembourser le tiers en choisissant entre deux méthodes d’évaluation (la plus‑value apportée au fonds ou le coût des matériaux et de la main‑d’œuvre, évalués au moment du remboursement et selon l’état des ouvrages). Exception : si les travaux ont été réalisés par un tiers évincé et de bonne foi (qui n’a pas été condamné à restituer les fruits), le propriétaire ne peut pas exiger la suppression ; il ne peut que choisir l’un des deux modes de remboursement ci‑dessus.
Un voisin construit un petit abri de jardin sur une partie de votre terrain en utilisant ses propres matériaux. Vous pouvez soit lui demander de démolir et d’enlever l’abri à ses frais (sans qu’il ait droit à une indemnité), soit décider de garder l’abri et le rembourser soit en lui versant la hausse de valeur que cet abri a apportée à votre terrain, soit en lui payant le coût estimé des matériaux et de la main‑d’œuvre. Si ce voisin avait été évincé d’un précédent titre de propriété mais était de bonne foi, vous ne pourriez pas exiger la démolition : vous devriez simplement le rembourser selon l’une des deux méthodes.
- Condition d’application : les plantations, constructions ou ouvrages doivent avoir été faits par un tiers avec ses propres matériaux.
- Choix du propriétaire : il peut ordonner la suppression ou conserver les ouvrages.
- Suppression : si le propriétaire exige la suppression, celle‑ci est exécutée aux frais du tiers et sans indemnité pour lui ; le tiers peut néanmoins être condamné à des dommages‑intérêts si le propriétaire a subi un préjudice.
- Conservation : si le propriétaire conserve les ouvrages, il doit rembourser le tiers soit de la valeur ajoutée au fonds, soit du coût des matériaux et de la main‑d’œuvre estimés au moment du remboursement, en tenant compte de l’état des ouvrages.
- Évaluation : le remboursement se fait au choix du propriétaire entre deux modes (plus‑value ou coût), et l’estimation tient compte de l’état des travaux au moment du paiement.
- Exception pour le tiers évincé et de bonne foi : si l’auteur des travaux est un tiers évincé qui n’a pas été condamné à restituer les fruits en raison de sa bonne foi, le propriétaire ne peut pas exiger la suppression ; il a seulement le choix entre les deux modes de remboursement.
- Sanctions accessoires : en cas de suppression forcée, le tiers peut être condamné à des dommages‑intérêts pour compenser le préjudice subi par le propriétaire.