Droit civil · Droit des contrats
Arrêt Cruz
Cass. 3e civ., 15 décembre 1993, n° 91-10.199, Cruz
- Formation
- Cour de cassation, 3e chambre civile
- Date
- Solution
- Rejet
Une propriétaire promet de vendre un immeuble et laisse aux bénéficiaires plusieurs mois pour se décider. Quatre jours plus tard, elle change d’avis. Les bénéficiaires acceptent quand même, puis demandent au juge de forcer la vente. La Cour de cassation refuse : la promesse avait été retirée avant leur acceptation, donc la vente n’a jamais été conclue. La loi a depuis changé cette solution.
Sommaire7 parties
Les faits
Le 22 mai 1987, une propriétaire a consenti une promesse de vente d’un immeuble, valable jusqu’au 1er septembre 1987. Dès le 26 mai 1987, elle a notifié aux bénéficiaires sa décision de ne plus vendre. Les bénéficiaires ont levé l’option le 10 juin 1987.
La procédure
Les bénéficiaires ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente. Par un arrêt du 8 novembre 1990, la cour d’appel de Paris les a déboutés. Ils ont formé un pourvoi en cassation.
Les prétentions des parties
Les bénéficiaires soutenaient que, dans une promesse de vente, l’obligation du promettant est une obligation de donner, dont ils pouvaient obtenir l’exécution forcée, et invoquaient les articles 1134 et 1589 du Code civil. La cour d’appel avait jugé qu’il s’agissait seulement d’une obligation de faire.
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Le problème de droit
La rétractation du promettant avant la levée de l’option empêche-t-elle la formation de la vente promise, et donc sa réalisation forcée ?
La solution
La troisième chambre civile rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation de la promettante n’était qu’une obligation de faire. La levée de l’option, postérieure à la rétractation, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir : la vente n’était pas formée.
La portée
L’arrêt Cruz prive d’efficacité la promesse unilatérale : le promettant qui se rétracte avant la levée de l’option ne peut être contraint de vendre, et le bénéficiaire ne peut prétendre qu’à des dommages-intérêts. Très critiquée, cette solution a été écartée par la réforme du droit des contrats : depuis l’ordonnance du 10 février 2016, l’article 1124 du Code civil dispose que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. La troisième chambre civile a ensuite abandonné la solution Cruz, en 2021, pour les promesses conclues avant cette réforme.
Le texte officiel de la décision
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Y..., qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts X... une promesse de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifié aux bénéficiaires, le 26 mai 1987, sa décision de ne plus vendre ; que les consorts X..., ayant levé l'option le 10 juin 1987, ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant la demande des bénéficiaires en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
Texte relu sur Légifrance le 21 octobre 2026 : juridiction, formation et date conformes à la référence de cette fiche.
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