L'Explication Prémisse
Cet article règle l’ordre de priorité quand plusieurs formalités (inscriptions, publications, hypothèques, etc.) visant à être opposables aux tiers sont demandées le même jour pour le même bien immobilier. Plutôt que de regarder l’heure ou l’ordre dans lequel les documents ont été déposés, on compare la date des titres (actes) : le titre le plus ancien donne priorité. Il fixe aussi des règles particulières — par exemple, quand une inscription d’hypothèque et un autre acte obligatoire portent la même date, l’hypothèque prime ; quand un commandement valant saisie et une autre formalité ont des titres de même date, la publicité du commandement prime ; enfin, certaines hypothèques légales prévues par d’autres articles conservent toujours un rang antérieur aux autres formalités requises le même jour.
Supposons que le 10 juin, trois formalités sont demandées pour le même appartement : (A) un acte de vente daté du 1er juin, (B) une inscription d’hypothèque datée du 1er juin et (C) une saisie ordonnée par un commandement fondé sur un titre daté du 2 juin. Pour A et B, leurs titres ayant la même date, l’inscription d’hypothèque (B) est réputée d’un rang antérieur à la vente (A). La publicité du commandement (C) porte un titre plus récent (2 juin), elle a donc rang inférieur par rapport à A et B. Si, au contraire, A et C avaient des titres de même date, la publicité du commandement l’emporterait sur l’autre formalité.
- On compare la date des titres (actes) et non l’ordre matériel des dépôts : le titre le plus ancien prime.
- Exception : si une formalité obligatoire (selon 2521, 1° hors i, et 2°) et une inscription hypothécaire ont des actes de même date, l’hypothèque est prioritaire.
- Si deux formalités concurrentes obligatoires (selon 2521, 1° hors i, et 2°) ont des actes de même date, elles sont du même rang (même priorité).
- En cas de simultanéité entre une formalité et la publicité d’un commandement valant saisie, le rang se détermine par la date du titre exécutoire (commandement) et celle du titre concurrent ; si mêmes dates, la publicité du commandement prime.
- Les inscriptions d’hypothèques légales visées aux art. 2393 (1°, 2° et 3°) et 2402 (5°) ont toujours, le même jour, un rang antérieur à toute autre formalité.
- Cette règle évite les « courses » au guichet : elle protège la primauté des droits fondés sur des titres antérieurs et instaure des règles claires en cas d’égalité de dates.