L'Explication Prémisse
Quand un bail écrit arrive à son terme et que le locataire reste dans les lieux, sans être expulsé et avec l'accord (même tacite) du propriétaire, la loi considère qu'un nouveau bail s'est constitué. Ce nouveau contrat n'est plus traité comme le bail écrit qui venait d'expirer : il est soumis aux règles qui s'appliquent aux locations conclues sans écrit, ce qui change notamment la manière de prouver les conditions du contrat, la durée et les modalités de résiliation.
Mme Dupont avait un bail d'un an qui prenait fin le 30 juin. Elle ne déménage pas le 1er juillet et le propriétaire encaisse son loyer de juillet sans lui demander de partir. En restant et en étant laissé en possession, Mme Dupont est désormais locataire au titre d'un nouveau bail non écrit : le contrat ne relève plus automatiquement des mêmes formalités que le bail initial et les règles applicables aux locations sans écrit s'appliquent (preuve, modalités de résiliation, etc.).
- Condition de formation : se produit quand le bail écrit est expiré ET que le preneur reste dans les lieux sans être expulsé (le maintien en possession est accepté).
- Nature du nouvel accord : il s'agit d'un nouveau bail, mais traité comme une location conclue sans écrit, pas comme une simple reconduction formelle du bail précédent.
- Preuve : l'absence d'écrit rend la preuve des conditions (durée, montant du loyer, charges) plus délicate ; actes, paiements réguliers et témoignages deviennent importants.
- Acceptation du loyer : le fait que le propriétaire encaisse le loyer après l'expiration du bail est une preuve forte qu'il a laissé le preneur en possession et a accepté le nouveau bail.
- Conséquences pratiques : les règles spécifiques aux locations sans écrit (modalités de résiliation, présomptions de périodicité selon les paiements, délais de préavis applicables) vont gouverner la relation.
- Risque : pour le locataire et le propriétaire, l'absence d'écrit augmente les incertitudes ; il est donc préférable de formaliser la situation par un nouveau contrat écrit si l'on veut sécuriser les droits et obligations.