L'Explication Prémisse
Quand un bail écrit arrive à son terme mais que le locataire reste dans les lieux et que le propriétaire le laisse faire (ne l’expulse pas, accepte sa présence), la loi considère qu’un nouveau bail se crée automatiquement. Ce nouveau bail n’est pas réglé par le contrat écrit précédent mais par les règles qui s’appliquent aux locations faites sans écrit : en pratique les conditions (durée, renouvellement, résiliation, paiement du loyer...) seront déterminées selon ces règles et non par le bail expiré tant qu’aucun nouvel écrit n’a été signé.
Marie avait un bail d’un an qui se terminait le 31 décembre. Elle n’a pas déménagé le 1er janvier ; son propriétaire, qui savait qu’elle restait, a perçu le loyer de janvier sans lui demander de partir. À partir du 1er janvier, il se forme automatiquement un nouveau bail régi par les règles des locations sans écrit : Marie doit continuer à payer le loyer et respecte ses obligations, mais les modalités concrètes (par exemple la durée ou la façon de rompre le bail) seront appréciées selon les règles applicables aux baux non écrits tant qu’un nouveau contrat n’est pas signé.
- La simple prolongation de fait de la présence du locataire, si le propriétaire la tolère, crée automatiquement un nouveau bail.
- Il faut que le preneur « reste » et soit « laissé en possession » : il s’agit donc d’une situation où le propriétaire ne fait pas obstacle à la continuité d’occupation.
- Les effets de ce nouveau bail ne sont pas déterminés par l’ancien bail écrit mais par les règles applicables aux locations faites sans écrit (modalités de durée, de résiliation, etc.).
- L’acceptation du loyer par le propriétaire après l’expiration peut constituer une preuve de son consentement et confirmer la création du nouveau bail.
- Le locataire reste tenu des obligations locatives (paiement du loyer, entretien, respect des clauses usuelles) pendant cette période de fait.
- La rupture ou la mise fin à ce nouveau bail se fera selon les règles propres aux locations sans écrit : il est donc utile pour les parties de clarifier rapidement la situation par un accord écrit si elles veulent conserver les conditions antérieures.
- En cas de litige (preuve, réclamation de loyers, expulsion), l’absence d’écrit rendra la qualification et les conditions du bail dépendantes des éléments de preuve et des règles applicables aux locations non écrites.